Crédito: Getty Images
Quem está para pegar seu imóvel na planta comprado neste ano, pode ter surpresa no preço. Com a última variação da Selic em um ponto percentual, anunciada pelo Copom em março de 2022, a taxa de juros chegou a 11,75%, em sua nona alta seguida pode imapactar quem está para pegar o im´óvel na planta este ano.
O aumento começa a encarecer o financiamento imobiliário, porém o ajuste das taxas de juros ainda não chegou para quem busca crédito de financiamento.
Mas para quem adquiriu ou está adquirindo imóvel na planta com previsão de entrega para os próximos anos pode já arcar com o novo cálculo.
Segundo Eduardo Muszkat, co-fundador e Head de Crédito Imobiliário para Incorporadoras da Kzas Krédito, o impacto primário e o mais forte é que a alta da Selic busca a redução da inflação que afeta toda a cadeia produtiva da incorporação, mas especialmente a mão de obra (construção e serviços) e as matérias primas (cimento, aço, vidro, madeira, etc). Então, o principal efeito do aumento da Selic seria reduzir e não aumentar o preço.
Publicidade
“O impacto secundário ocorre no custo do financiamento, uma vez que os bancos aproveitam o aumento da Selic para aumentar os juros do financiamento. A rigor não deveriam, pois esses financiamentos usam os recursos da Poupança, que pagam no máximo 6,5% ao ano enquanto a Selic estava em 9,3%. A partir dali, não há aumento de custo efetivo para os bancos na concessão de financiamentos imobiliários”, explica Muszkat.
O efeito deste aumento é a redução da capacidade de financiamento das unidades compradas, mas não no custo do metro quadrado oferecido.
Além disso, há um terceiro impacto, que ocorre no Custo do Capital, ou seja, quanto os investidores esperam de retorno para colocar dinheiro no negócio da incorporação.
“Na minha experiência, a influência desse custo é baixa, pois os incorporadores costumam trabalhar com margens de remuneração do capital mais estáveis e o ciclo do negócio é bem longo (cerca de quatro a cinco anos). No longo prazo, essa influência pode ser maior”, afirma.
Publicidade
Em uma simulação da Kzas Krédito, quando a Selic estava em 2,0%, a taxa de juros ficou em cerca de 7%. (juros + seguros +taxas). “Naquela época, um financiamento em 30 anos aumentou em 100% o valor pago no final, ou seja, num financiamento de R$100 mil, a soma dos juros pagos alcançaria cerca de 100 mil reais, dobrando o valor final, R$200 mil.
Com a taxa atual de cerca de 10%, esse valor vai para 150%, ou seja, para um empréstimo de 100 mil, acaba-se pagando R$150 mil de juros. Ou seja: R$250 mil no final.
Para chamar a atenção de interessados, os imóveis na planta geralmente possuem parcelas mais acessíveis durante as obras. Porém, alguns não sabem exatamente o que é pago nesse início e que ainda não é o financiamento do banco, de fato.
Muszkat explica que normalmente as parcelas entre o lançamento e a entrega do empreendimento gira em torno de 20% a 30% do valor total do imóvel adquirido. Desta forma, o comprador está pagando a comissão dos corretores (6%) e os investimentos em promoção/divulgação (5% a 10%) e sobra 15% para cobrir parte do custo do terreno. “O resto só é pago, de fato, no momento do repasse, ou seja, quando o banco paga o incorporador”, diz.
Publicidade
Quando chega a tão aguardada entrega das chaves, inicia outra etapa da compra. Neste momento, o banco avalia se a renda do adquirente é suficiente para o pagamento das prestações mensais de amortização do empréstimo na hora da entrega do empreendimento.
“Normalmente, as incorporadoras analisam a renda do comprador antes de fazer a venda, mas como a situação financeira pode mudar, para melhor ou pior, os bancos aceitam um comprometimento máximo de renda de 35% da receita mensal do comprador para pagar a primeira parcela do financiamento”, diz.
O especialista lembra que o sistema mais comum usado para esse tipo de financiamento é o SAC (sistema de amortizações constantes) em que se paga 100% dos juros incorridos a cada mês e um percentual fixo de amortização (redução) da dívida, sendo portanto de valor de prestações decrescentes. “Por isso, o banco faz o cálculo apenas com a primeira prestação”, explica.
Conforme padrão em alguns contratos, caso o comprador tenha algum problema para aprovar o financiamento, precisará fazer o distrato do contrato e arcar com uma multa que pode chegar a 50% do valor do imóvel.
Publicidade
O valor do metro quadrado do imóvel na planta é normalmente maior do que o pago no mesmo local para um imóvel usado, porém, na prática pode-se dizer que a compra de um imóvel novo é simplificada:
1. Imóveis usados normalmente demandam gastos de reforma. Uma questão importante é que é necessário separar cerca de 15% do valor de aquisição para as reformas mínimas e instalações necessárias para a habitabilidade do imóvel.
2) Para comprar um imóvel usado é necessário desembolsar cerca de 20% do valor como sinal, o que muitos potenciais adquirentes não dispõem. No caso do imóvel na planta, os 30 ou 35 meses entre o lançamento e a entrega do empreendimento é essencial, justamente para que os adquirentes realizem durante 3 anos essa “poupança forçada”, para poderem financiar o saldo ao final desse período.
O comprador interessado deve avisar com clareza o vendedor do stand de vendas se possui os recursos necessários de renda suficiente para compra e prestação do financiamento e mensalidades de amortização do empréstimo do banco. “Não é incomum que a incorporadora ofereça parcelas baixas durante a construção, abaixo do valor da prestação mensal de amortização”, diz.
Publicidade
“Na modalidade de taxa fixa + TR, praticamente não há aumento de custo a partir da contratação, exceto pela variação da TR, que nos últimos anos permaneceu próxima de zero e, caso haja queda nos juros, a portabilidade pode até baixar o custo num ciclo de baixa no futuro.
Nas modalidades ‘Poupança’ (a taxa poupança também varia com a TR) + taxa fixa’ ou ‘ IPCA + Taxa fixa’, o custo pode subir diretamente com o aumento dos juros”, complementa. Para mais informações, confira nosso conteúdo sobre as diferentes formas de contratação de um financiamento imobiliário.