O que você precisa saber antes de comprar um imóvel em leilão

Retomados por falta de pagamento ou decorrente de dívidas e heranças, os imóveis de leilões podem ser uma alternativa para quem busca sair do aluguel ou até investir. São casas e apartamentos com preços que chegam a ser 40% menores do que os valores praticados pelo mercado.

Segundo o Sindicato dos Leiloeiros Oficiais do Estado de São Paulo, atualmente, os bancos brasileiros têm cerca de 100 mil imóveis retomados prontos para ir a leilão em todo o País.

A Caixa Econômica Federal (CEF), líder do mercado de crédito imobiliário no Brasil, levou até março deste ano mais de 400 moradias reconquistadas a leilão na capital e na grande São Paulo. Foram leiloados apartamentos, casas, salas comerciais, terrenos, prédios, entre outras propriedades disponibilizadas pelo banco.

Para participar, o interessado precisa se cadastrar no site de um leiloeiro, como Moving Leilões, Sodré Santoro, Sold Leilões, Zukerman Leilões ou Leilão Vip, criar um login e uma senha e se habilitar para ofertar lances em propriedades ou objetos almejados.

Motivos que levam a leilão

1 – Inadimplência: A falta de pagamento do financiamento imobiliário é uma das principais causas para perda do bem. O banco que financiou a aquisição da propriedade pode, portanto, retomá-la se houver inadimplência.

2 – Dívidas trabalhistas: Se o proprietário da residência não pagar os salários e benefícios de seus empregados o imóvel poderá ser retomado para a quitação dos débitos.

3 – Pensão alimentícia: É outra situação que pode levar à penhora de um bem de família. Além disso, deixar de pagar a pensão dos filhos também é crime inafiançável. O devedor pode ser preso e ficará detido até que regularize a situação.

4 – IPTU atrasado: Um imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel. Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), pode perder o bem de família.

5 – Hipoteca: Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor pode perdê-lo se não pagá-la em dia.

6 – Conduta criminosa: Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa, fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso.

 7 – Fiador: Quando alguém é fiador em um contrato de aluguel e se compromete a garantir os pagamentos do inquilino.

8 – Herança: Há dois cenários. É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda ou se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, a propriedade pode ser levada a leilão judicial. Para realizar a venda, o inventário tem de estar aberto para que a transferência possa realmente ser concretizada.

Dicas e cuidados antes de arrematar

Compre com cautela. Não é porque os descontos do item leiloado são atraentes que o negócio deve ser feito sem responsabilidade. É preciso estar disposto a encarar alguns riscos e tomar alguns cuidados para que o barato não saia caro.

Confira algumas dicas para arrematar um imóvel em leilão sem sair no prejuízo:

1 – Não tenha pressa

O maior risco de um leilão é o tempo que pode demorar para o contemplado entrar no imóvel. Isso porque muitos imóveis que vão a leilão ainda não foram desocupados pelos seus antigos donos. Ao arrematar, o novo proprietário ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação, que pode necessitar de intervenção judicial e demorar anos. Por isso, participar de um leilão só é indicado para quem pode e tem paciência para esperar.

2 – Prefira imóveis desocupados

Vale lembrar que, se for preciso entrar com uma ação para despejar o morador, terá um custo adicional. O banco pode preferir repassar esse processo de desocupação da unidade ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial. A partir da venda da propriedade, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador. Além disso, se o imóvel estiver ocupado, é provável que adquirente não possa visitá-lo antes de fechar o negócio. Por isso, é melhor arrematar um apartamento que já foi desocupado.

3 – Leia o edital com atenção

No edital estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado: a data do leilão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio. 

4 – Visite o imóvel com antecedência

Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do bem se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

5 – Avalie a melhor forma de pagamento

O edital do leilão estabelece as regras de pagamento. Fique atento a todas as normas. Alguns leilões não permitem, por exemplo, a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) no pagamento da moradia arrematada. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leiloeiros permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência.

6 – Defina um lance máximo

Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação dele, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em R$ 5 mil a cada vez que alguém levantar a mão, por exemplo. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de R$ 500 em R$ 500, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do anunciante e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado.

7 – Tenha assessoria jurídica

Um imóvel pode ir a leilão por atraso no pagamento do financiamento, quando ele vira propriedade do banco ou por via judicial, com ações movidas por falta de pagamento de mensalidades de condomínio ou Imposto Predial e Território Urbano (IPTU). É importante consultar um advogado que ajude a levantar as dívidas do atual morador. O comprador pode ter que arcar com débitos deixados por ele. O profissional também pode verificar se há ações judiciais contra a execução do leilão. Nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o apartamento em leilão extrajudicial. Se o proprietário não foi informado sobre o leilão, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado.

8 – Faça pesquisa de preços

É importante pesquisar o valor de mercado do imóvel para avaliar se o desconto oferecido no leilão compensa o risco de ter que arcar com custos de Justiça e de reforma. Além disso, também é essencial definir um lance máximo, para que você não contraia uma dívida maior do que você pode. Se você desistir de arrematar porque não tem dinheiro para a compra, pode ser punido com multa.

9 – Registre o imóvel após a arrematação

Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.