Crédito: Getty Images
O principal objetivo de qualquer financiamento acaba sendo o de quitação das parcelas, um jeito do contratante do crédito acelerar o processo fazendo o calculo de amortização de financiamento da dívida usando recursos próprios ou o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Segundo dados disponibilizados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no acumulado do ano foram 417,95 mil imóveis financiados, uma alta de 160% frente ao mesmo período de 2020.
Já no acumulado em 12 meses, foram 684,02 mil imóveis – alta de 329,46%. Para o ano fechado de 2021, a expectativa é que o mercado cresça 57%, movimentando R$ 195 bilhões, um novo recorde histórico.
A opção do crédito imobiliário — que compromete o comprador por até 30 ou 35 anos — exige bom planejamento, já que a mensalidade somada aos juros podem pesar com o passar dos anos e as circunstâncias financeiras da família podem mudar.
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Amortização. O que é? Para explicar melhor sobre o tema e como antecipar parcelas e diminuir a dívida, conversamos com Eduardo Muszkat, sócio fundador da Kzas Krédito.
“A amortização nada mais é que antecipar o pagamento do saldo devedor. O tipo mais usado para fazer financiamento imobiliário é a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) – onde o cliente paga uma parcela constante de amortização todo o mês. Essa amortização pode ser mensal, fixa ou homogênea, com valor de amortização com juros referente ao mês incluso”, diz.
O especialista explica como calcular amortização, se o cliente pegar um empréstimo de R$360 mil para financiar um imóvel em 360 meses (30 anos) com uma taxa de juros de 12% ao ano, (as taxas reais hoje não passam dos 10%) incluindo taxas administrativas + seguro por Morte ou Invalidez Permanente (MIP) + Danos Físico ao Imóvel (DFI), o cliente pagaria 1% de juro sobre 360 mil e R$1.000,00 de amortização – a parcela de amortização faz abatimento direto do valor total emprestado.
Desta maneira, a cada mês o cliente reduz em mil reais o saldo devedor.
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Para exemplo da tabela SAC:
Valor de financiamento: R$360.000,00
Parcelas: 360 meses
Juros: 8,5% ao ano
Primeira parcela: R$ 3.563,00 // Taxa de amortização: R$1.000,00 // Juros: R$2.457,00 + taxas administrativas + *DFI + *MIP.
Última parcela: R$ 1.031,00
O seguro DFI e MIP operam em seus respectivos casos previstos quitando o imóvel com o banco. “O valor pode ser fixo ou variável e leva em consideração a idade do comprador. Se for um cliente com mais idade, o seguro é mais caro e ele já é somado no valor total da parcela.
Com a primeira parcela de R$1.000 paga, no final do primeiro mês o saldo devedor é de R$ 359 mil reais. Lembrando que quanto maior o prazo, menor é a parcela de amortização que o cliente paga por mês.
Caso o comprador queira quitar o saldo do financiamento, ele vai pagar os 359 mil reais, já que foram pagos os juros e o valor de amortização referente ao primeiro mês. Após 12 meses, o mutuário estará devendo R$ 348 mil. “A média de contratação é de 30 anos, mas a média de quitação é de 10 a 12 anos. Muitas pessoas fazem a quitação antes do previsto”, explica Muszkat.
“Esse tipo de tabela de pagamento acaba sendo vantajoso também para o banco, porque a cada ano que passa, o saldo devedor é menor e, a cada mês, o valor do pagamento é menor, então o risco de inadimplência cai ao longo do tempo.”
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Vale lembrar que ainda existe a Tabela Price – mais utilizada para financiamento de automóveis, onde o valor da parcela de um financiamento é igual do começo ao fim, diferente da Tabela SAC, na qual o valor das parcelas vai diminuindo mês a mês.
Para exemplo da tabela Price:
Valor de financiamento: R$360.000,00
Parcelas: 360 meses
Juros: 8,5% ao ano
Primeira parcela: R$2.795,00 // Taxa de amortização: R$232,00 // Juros: R$2.457,00 + taxas administrativas + *DFI + *MIP.
Última parcela: R$ 2.714,00
Os exemplos acima não se aplicam para imóveis na planta. Aquelas parcelas cobradas no início das obras, geralmente mais baixas, são pagas para a incorporadora a fim de financiar o início das obras.
Neste caso, o comprador pode amortizar fazendo pagamentos sobre o valor do imóvel durante as obras. Porém, o valor não baixa como no financiamento do banco, já que o preço do imóvel ainda sofre o reajuste de valor pelo índice Nacional de Custo da Construção (INCC) até que saia a certidão Habite-se do empreendimento.
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Não existem regras para a amortização. “Com recursos próprios o cliente pode amortizar a qualquer momento, desde que o valor seja no mínimo o de uma parcela. Tem a opção de diminuir o valor que paga mensalmente mantendo o mesmo fluxo de parcela ou reduzir a quantidade de parcelas”, explica.
Para fazer esse plano de amortização, é importante se planejar financeiramente para que a antecipação não se torne uma dívida no futuro.
“O cliente só pode fazer esse tipo de antecipação com a certeza de que não precisará do dinheiro para outra coisa. Caso contrário, se precisar e buscar no mercado, ele vai custar muito mais caro. Não existe nada parecido com a taxa de juros do financiamento imobiliário, que pode chegar no máximo a 10% ao ano”, explica Eduardo.
O ideal é fazer a antecipação para quitação do imóvel tendo um segundo fundo de emergência ou uma poupança que não comprometa a vida financeira da família.
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