O banco deve notificar o devedor sobre o leilão, informando a data, o horário e local exato em que ele vai acontecer/ Foto: Getty Images
Atualmente, com a redução dos juros e a criação de novas linhas de crédito, houve uma alta de 40% no número de financiamentos imobiliários no Brasil. No entanto, a maioria deles funciona por meio da alienação fiduciária. O que isso quer dizer? De um modo geral, indica que o imóvel adquirido dessa maneira é do banco até que o comprador pague todo empréstimo. O problema é que o não pagamento das parcelas pode levar o imóvel a leilão.
Esse é o principal tipo de financiamento de imóveis que temos disponíveis no Brasil hoje. Deixando de lado termos técnicos, esse formato indica que a unidade é dada como garantia até o pagamento das prestações totais. Assim, até o fim do contrato, a propriedade é da instituição financeira ou de quem concedeu o crédito.
O programa Minha Casa Minha Vida foi um dos grandes impulsionadores dessa prática de financiamentos no País. Em 2018, por exemplo, representou 78% das unidades habitacionais vendidas, conforme dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias.
O que acontece é que quando as prestações não são pagas, conforme as condições do financiamento, o bem pode ser leiloado. Por outro lado, existem diversas formas de evitar a perda do apartamento. E como é que se faz isso? Considerando o atraso do pagamento das parcelas e o funcionamento do leilão extrajudicial. Vamos explicar mais sobre esses dois pontos.
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É de conhecimento das financiadoras que em época de pandemia e crise econômica não é fácil o mutuário arcar com todos os compromissos financeiros. É assim que cresce o número de inadimplentes, que são pessoas que não pagam as parcelas conforme o combinado em contrato. Se isso aconteceu com você, como na época da pandemia da Covid-19, uma dica é conversar com o banco ou com o emissor do crédito. Isso porque é bem comum que em épocas assim eles aceitem
renegociação.
Em alguns casos, é permitido o uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor e diminuir as parcelas do financiamento. Ou ainda dá para transferir o financiamento para outro interessado. No entanto, pode ser que você não tenha se lembrado dessas alternativas e acabou se tornando um inadimplente. Neste caso, é importante conhecer sobre o leilão extrajudicial.
Os agentes financiadores, como os bancos, demoram até 90 dias para avisar os clientes sobre a primeira fatura em atraso. Após isso, o cliente terá 15 dias para pagar o débito ou a empresa poderá solicitar ao cartório a propriedade sobre o imóvel. Basicamente, é assim que funciona. Então, se a pessoa não fizer o pagamento da parcela em atraso nesses 15 dias, o imóvel será leiloado. E o banco tem 30 dias após essa data para incluir seu imóvel em um leilão.
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Após o leilão, quando a pessoa tem o interesse em recorrer, dá para usar o ajuizamento de ação, que tem o objetivo de suspensão ou cancelamento do leilão daquele imóvel. Dependendo do resultado, dá para se manter no imóvel mesmo após o arremate. No entanto, conforme a decisão do juiz, caso exista a transferência do imóvel e não exista a desocupação voluntária ou por acordo entre as partes, o morador terá apenas 60 dias para desocupar o lugar, conforme artigo 300 do Código de Processo Civil.
Você já viu que com o não pagamento de uma parcela, o banco avisa o cliente sobre o atraso em até 90 dias, correto? Essa é uma das regras que toda instituição precisa seguir. Essas notificações podem ser pessoais ou eletrônicas e são chamadas de “purgação da mora”. Outra coisa que todo banco tem que fazer é incluir a descrição completa e as fotos do imóvel no site da empresa que fará o leilão. E, por fim, também deve notificar o devedor sobre o leilão, informando a data, o horário e local exato em que ele vai acontecer.