Entenda como funciona a usucapião de imóveis

O termo “usucapião” deve ter feito parte da sua vida escolar, mas será que você ainda sabe como a lei funciona? Essa palavra – que se refere ao direito de posse de algum bem por uso prolongado sem contestação – gera muitas dúvidas. Por isso, consultamos o advogado e sócio da Bento Jr. Advogados, Gilberto de Jesus da Rocha, para esclarecer algumas das principais questões sobre o tema.

De acordo com o Ministério das Cidades, com base em informações do Censo 2010, existem 18 milhões de domicílios urbanos ocupados irregularmente no Brasil. As regiões nordeste e sudeste concentram o maior número de áreas domiciliares construídas nessa condição. As regiões sul (17%), norte (10%) e centro- oeste (8%), vêm na sequência.

Quem pode pedir usucapião?

Pode pedir a escritura do imóvel quem estiver no controle do usufruto – podendo ser terreno, casa, apartamento, terras rurais ou até mesmo comerciais – a partir de cinco anos, tendo utilizado o bem como seu, sem interrupções ou oposição. Importante frisar que o solicitante não pode ter invadido ou entrado de forma violenta, e sim tendo apenas ocupado o imóvel.

“Se o cidadão demonstrar que cuidou e zelou pelo imóvel e que os vizinhos o reconhecem como morador, este pode conseguir, com a usucapião, o direito de propriedade daquele bem imóvel”, diz Gilberto.

Como pedir usucapião?

A usucapião é uma lei que garante direito social à propriedade, garantido pelo Código Civil e pela Constituição Federal. Na descrição dos seus artigos existem explicações de como garantir o direito à usucapião em cada tipo de imóvel. Um advogado consegue analisar em que situação de usucapião a lei vai lhe permitir assumir formalmente a propriedade do imóvel.

Em ocasião da solicitação do registro, será necessário reunir informações e provas, admitindo judicialmente o direito ao imóvel. Lembrando que na lei se encontra variáveis como:

Extraordinária – Código Civil, artigo 1.238

• Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.
• Independente de título e boa-fé.
• Redução de prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.

Ordinária – Código Civil, artigo 1.242

• Posse durante dez anos continuamente.
• Boa-fé.
• Justo título – uma espécie de documento que serve para transferir a propriedade.
• Redução para 5 anos, se houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.

Especial rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239

• Posse por 5 anos.
• Zona rural.
• Área não superior a 50 hectares.
• Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.
• O possuidor não pode ter outro imóvel.

Especial Urbana – Constituição Federal, artigo 183 / Código Civil, artigo 1.240

• Posse por 5 anos.
• Zona urbana.
• Área não superior a 250 m².
• Moradia.
• O possuidor não pode ter outro imóvel.

Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10

• Áreas urbanas.
• Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.
• Área superior a 250m².
• Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
• Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Especial familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A

• Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.
• Imóvel urbano de até 250m².
• Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.
• Utilização para moradia própria ou de sua família.
• Não ser proprietário de outro imóvel.

Fazer o pedido judicial de usucapião é importante por vários motivos, como: assegurar a herança de uma família e segurança da moradia; poder vender de forma bem valorizada; para ser indenizado em caso de desapropriação e também para assegurar seu direito à propriedade e casa própria.

A lei relaciona a usucapião à função social da propriedade, isso quer dizer que o direito à propriedade deve ser garantido para quem cuida do que é seu. Caso a pessoa esteja no imóvel de forma irregular e queira regularizar essa situação, o primeiro passo é procurar um especialista sobre o tema. Na sequência se deverá buscar as provas que comprovam esse direito. Só depois, deverá ingressar com o pedido na justiça.