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O processo de compra e venda de um imóvel geralmente é movido por cifras grandiosas, mas por trás destes números existe muito estudo. Decretar o preço de uma casa, prédio ou galpão é uma jornada que envolve diversas etapas, que vão desde a análise da região e comparação com outras propriedades ao momento de vida do cliente e custos relacionados ao bem.
O perito avaliador Junior Neves, CEO da Intermediare Brokerage Business, diz que a avaliação de um imóvel não pode ser vista apenas como precificação. O executivo conta que a prática é importante além da compra e da venda de um bem e vale para a avaliação de bancos, consórcios, fundos de investimento, avaliações judiciais e alienação fiduciária.
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Em painel no CIMI360, congresso internacional do mercado imobiliário da América Latina, que acontece essa semana no Distrito Anhembi, em São Paulo, ele explica que é necessário que os dados apresentados ajudem o contratante a, de fato, tomar uma decisão.
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A partir destas possibilidade, confira 5 dicas práticas para avaliar um imóvel:
A primeira etapa para precificar um imóvel é conhecê-lo. Ver de perto os diferenciais da propriedade, entender o estado do acabamento e as necessidades de reforma são etapas essenciais neste processo.
“Nesta visita, você deve registrar todos os detalhes, fotografando tudo o que puder. Evite o retrabalho”, recomenda Neves, que utiliza um drone para realizar essa avaliação. “É horrível precisar se locomover até o imóvel novamente só porque esqueceu de fotografar um banheiro”, exemplifica.
Por que um apartamento de três quartos no Itaim Bibi vai custar mais do que um apartamento de três quartos na Vila Romana? Por causa da localização. “Verifique se a propriedade tem vias de acesso, se tem supermercado perto e se tem outras vantagens por conta da localização. Um imóvel distante de tudo certamente vai custar bem menos”, sintetiza o executivo.
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Além de visitar o imóvel, é necessário aprofundar este conhecimento. A partir da matrícula da propriedade, o avaliador consegue averiguar informações fundamentais, como metragem, tipologia, grandes reformas e, principalmente, se o imóvel está regularizado ou se tem dívidas a pagar. “É preciso saber o estado do imóvel para fazer uma avaliação eficiente”, pontua Neves.
Também é importante estar atento ao momento em que o mercado imobiliário está. Na pandemia, por exemplo, o preço dos imóveis saltou quando a busca por casas maiores e mais afastadas aumentou. Em paralelo, existem regras regionais, planos diretores e legislações que o avaliador precisa levar em consideração ao realizar a avaliação.
“O debate da reforma tributária vai mudar os impostos cobrados nas transações imobiliárias. Ao mesmo tempo, tem estados que oferecem isenção fiscal para trocar um galpão, por exemplo”, enumera Neves.
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O perito alerta que o custo de um imóvel depende do momento do vendedor e uma avaliação justa precisa levar isso em consideração. “Qual é o objetivo dessa venda? É por causa de um divórcio e a venda precisa ser liquidada rapidamente? É uma herança? O vendedor tem pressa em vendê-lo ou pode esperar chegar no melhor valor possível”.
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“Na prática, a avaliação do imóvel deve atender a demanda do avaliador. O valor precisa ser justo para atender as necessidades daquela pessoa”, sugere.