Durante anos, o debate sobre a crise habitacional foi dominado por uma ideia aparentemente intuitiva: construir empreendimentos de alto padrão encarece as cidades e agrava o problema do aluguel. A solução, segundo essa narrativa, estaria quase exclusivamente na produção de habitação popular.
O problema é que, quando confrontada com dados empíricos em escala, essa tese começa a ruir.
Dados da empresa de inteligência imobiliária CoStar mostram algo que contraria frontalmente o senso comum: em diversas grandes cidades americanas, o aumento da oferta de apartamentos de alto padrão ajudou a reduzir os aluguéis em todo o mercado, inclusive no estoque antigo.
Esse dado não resolve a crise habitacional. Mas muda completamente o enquadramento do problema.
Publicidade
Segundo os dados, o aluguel médio nos Estados Unidos caiu 0,18% em novembro, a maior queda mensal em mais de 15 anos. A retração foi puxada justamente por cidades que, nos últimos anos, construíram muito acima da média nacional.
Os números são claros:
Em contraste, cidades que construíram pouco, como Nova York, San Francisco e Los Angeles, registraram aluguéis praticamente estáveis ou resistentes à queda, mesmo enfrentando a mesma conjuntura macroeconômica.
A dinâmica observada é conhecida na literatura econômica: inquilinos de renda mais alta migram para imóveis novos, liberando unidades intermediárias e antigas. Para competir, proprietários do estoque mais velho reduzem preços. Em alguns mercados analisados, os aluguéis de edifícios antigos caíram até 11%, chegando a valores inferiores aos de unidades formalmente classificadas como “acessíveis”, que carregam restrições regulatórias.
Publicidade
Esse ponto é crucial: não se trata de defender o luxo como política pública, mas de reconhecer que a escassez generalizada eleva preços em todos os segmentos.
Para entender se esse fenômeno é exclusivo dos Estados Unidos ou parte de uma lógica mais ampla, é preciso olhar além da reportagem jornalística. Uma revisão sistemática recente, feita pelo GRI Institute, analisando estudos empíricos na Europa, Ásia-Pacífico e América Latina, ajuda a separar evidência de narrativa.
O estudo mais robusto fora dos EUA vem da Alemanha. Em artigo publicado em 2024 no Journal of Political Economy: Macroeconomics, Andreas Mense e coautores analisaram o impacto causal da nova oferta residencial sobre os aluguéis, utilizando um desenho metodológico rigoroso com variáveis instrumentais.
O resultado: cada nova unidade adicionada para cada 100 unidades existentes reduziu os aluguéis entre 0,4% e 0,7% em toda a distribuição, inclusive no estoque antigo. O efeito ocorre de forma quase imediata após a entrega dos imóveis e se dissipa gradualmente ao longo de cerca de um ano.
Publicidade
O mecanismo identificado é o chamado filtering: a nova oferta desencadeia movimentos em cadeia no mercado, redistribuindo moradores ao longo do espectro de qualidade habitacional.
Esse efeito, porém, não é automático nem universal.
Em mercados como Toronto, Taipei e algumas cidades suecas, estudos mostram resultados distintos ou até opostos. Mas o ponto central é outro: onde a oferta é rigidamente restringida, altamente financeirizada ou insuficiente em escala, os efeitos de escassez e gentrificação tendem a dominar.
Em Toronto, por exemplo, condomínios passaram a funcionar mais como ativos financeiros do que como estoque efetivo de moradia, com aluguéis cerca de 50% superiores aos de edifícios multifamily tradicionais. Em Taipei, estudos mostraram aumento de preços de venda no entorno de empreendimentos de luxo, mas sem análise direta sobre aluguéis — uma confusão comum no debate público.
Ou seja: quando a oferta é episódica, concentrada ou capturada por lógica especulativa, ela não resolve o problema. Mas isso não invalida a conclusão central: o vilão não é o padrão do imóvel, é a incapacidade estrutural de escalar a oferta.
Publicidade
Grande parte da discussão atual mistura fenômenos distintos:
O resultado é um debate moralizado, em que o “luxo” vira símbolo do problema, enquanto questões estruturais ficam intocadas: zoneamento restritivo, insegurança jurídica, licenciamento lento, judicialização excessiva e aversão política à densidade
O paradoxo é evidente: ao tentar proteger a acessibilidade combatendo a construção, as cidades acabam aprofundando a escassez que encarece o aluguel.
Quando o discurso público se ancora na ideia de que apenas a habitação popular pode reduzir aluguéis, três efeitos colaterais aparecem:
Publicidade
A evidência internacional sugere algo desconfortável, mas necessário: cidades que não constroem para todos acabam ficando inacessíveis para quase todos.
No Brasil, ainda não existe um estudo empírico profundo e correlacional, nos moldes dos realizados nos Estados Unidos ou na Alemanha, que isole de forma rigorosa o impacto da nova oferta residencial, muito menos de empreendimentos de alto padrão, sobre o mercado de aluguéis como um todo. Essa lacuna, por si só, já diz muito sobre o debate habitacional brasileiro.
O que temos são séries históricas, indicadores de mercado e leituras indiretas, produzidas por instituições como a FipeZap, o Secovi-SP, o IBGE e estudos do Ipea.
Esses dados não permitem estabelecer causalidade com o mesmo rigor metodológico observado em estudos internacionais, mas ajudam a iluminar padrões importantes.
Publicidade
Nos últimos anos, por exemplo, os principais centros urbanos brasileiros registraram forte valorização dos aluguéis justamente em um contexto de oferta limitada, licenciamento lento e queda no volume de lançamentos residenciais em diversas capitais. Segundo o índice FipeZap, os aluguéis residenciais acumulam altas reais relevantes desde 2021, especialmente em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Florianópolis, mercados marcados por restrições urbanísticas, insegurança regulatória e baixa elasticidade de oferta.
Relatórios do Secovi-SP mostram que, mesmo em ciclos de retomada de lançamentos, a produção residencial não tem sido suficiente para recompor o déficit histórico, sobretudo no segmento de locação. Ao mesmo tempo, dados do IBGE indicam crescimento da população urbana e redução do tamanho médio dos domicílios, ampliando a pressão estrutural por moradia bem localizada.
O resultado é um mercado em que a escassez se manifesta de forma transversal, elevando preços tanto no estoque novo quanto no antigo. Diferentemente do que se observa em cidades americanas que conseguiram expandir rapidamente a oferta, o Brasil opera com um ambiente em que cada novo projeto tende a ser tratado como exceção, não como parte de uma estratégia contínua de produção urbana.
Essa combinação, pouca oferta, alto risco regulatório e ausência de dados públicos integrados, dificulta não apenas a redução dos aluguéis, mas também a formulação de políticas baseadas em evidência. O debate acaba capturado por símbolos, como o padrão do imóvel, em vez de se concentrar na variável central: quantidade, previsibilidade e diversidade da oferta residencial.
Publicidade
Nesse sentido, o Brasil não contradiz a evidência internacional. Ele a reforça por ausência. Onde não se constrói em escala suficiente, o aluguel sobe, independentemente de o novo empreendimento ser popular, médio ou de alto padrão.
A discussão não é entre “luxo” e “popular”. É entre cidades que funcionam e cidades que travam.
Habitação social é essencial. Mas sozinha, não resolve um mercado estruturalmente escasso. O que reduz pressão sobre preços, de forma consistente, é oferta contínua, diversificada e em escala, combinada com regras claras e previsibilidade.
Enquanto o debate permanecer preso a símbolos e narrativas simplificadoras, o aluguel continuará subindo, não por falha do mercado, mas por falha de visão urbana.
E isso, os dados deixam cada vez mais difícil de ignorar.
Publicidade