Segundo aponta o relatório IC3 do FBI, no ano de 2023 foram registrados prejuízos de US$ 145 milhões associados às fraudes em negócios imobiliários. Este dado alarmante ressalta a vulnerabilidade do setor imobiliário aos riscos de compliance e sublinha a importância de esforços contínuos para mitigar tais ameaças.
Neste contexto, o Dia Internacional do Combate à Corrupção, celebrado no dia 09 de dezembro, data instituída pela Organização das Nações Unidas (ONU), é um lembrete da urgência em abordar este tema que afeta de forma relevante o setor imobiliário.
A corrupção prejudica não apenas a democracia e os sistemas de fiscalização e justiça, mas também é responsável pela distorção do desenvolvimento econômico. Quando recursos públicos e privados são desviados por meio de práticas corruptas, há uma redução da sua alocação para serviços essenciais como infraestrutura, segurança, saúde e educação, o que compromete a qualidade de vida da população e perpetua a desigualdade social.
Além disso, esse mau desencoraja investimentos, sejam internos ou estrangeiros, à medida que aumenta a incerteza e os riscos associados aos negócios, tornando o ambiente econômico instável e imprevisível. Empresas são desestimuladas a participar de mercados onde a corrupção é endêmica, visto que investidores buscam mercados transparentes e previsíveis, resultando em diminuição da concorrência e prejuízos à inovação.
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Esta diminuição da concorrência, por sua vez, leva a uma alocação ineficiente de recursos públicos, uma vez que contratos não são concedidos com base em mérito ou eficiência, mas sim em favoritismo e suborno, comprometendo o crescimento econômico sustentável e criando um ciclo vicioso de ineficiência.
No Brasil, o mercado imobiliário é um dos mais suscetíveis à corrupção devido à burocracia complexa e à necessidade de interação constante com autoridades públicas para obtenção de aprovações e licenças obrigatórias para o desenvolvimento de projetos.
Os prazos apertados, as metas financeiras ambiciosas, as grandes somas de valores envolvidas nas negociações e o fato de que transações imobiliárias frequentemente envolverem múltiplas partes interessadas – incluindo investidores, terrenistas, desenvolvedores imobiliários, construtoras, incorporadoras, bancos e instituições financeiras, avalistas, corretores e compradores -, também contribuem para este cenário.
A complexidade do setor cria oportunidades para práticas corruptas envolvendo agentes públicos e privados. Ambos os lados podem propor a realização de pagamentos de facilitação para acelerar aprovações, licenças e registros, bem como encontrar atalhos para superar os obstáculos impostos pela burocracia.
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Neste ponto, vale destacar que esta burocracia frequentemente decorre da tentativa de implementar sistemas de controle para refrear ações impróprias, gerando a contradição de aumentar as oportunidades para que ocorram – ao incentivar comportamentos corruptos quando tais controles são mal implementados ou excessivamente complexos, desvirtuando seu objetivo original de prevenção.
Além disso, garantir a aprovação de projetos que não cumprem com normas ambientais, de zoneamento ou de segurança, manipular avaliações de propriedades,garantir decisões favoráveis, entre outros, são exemplos de situações que ensejam o pagamento de vantagens indevidas a agentes públicos, comprometendo a integridade e a transparência do mercado imobiliário.
O combate à corrupção no mercado imobiliário requer um esforço coordenado de governos, sociedade civil e empresas. Governos são responsáveis por estabelecer e fazer cumprir legislações que sejam rigorosas e ao mesmo tempo não excessivamente burocráticas, assegurando um quadro regulatório que ao invés de incentivar, previna e puna práticas corruptas de maneira eficiente e prática.
A sociedade civil tem a missão de atuar como agente de pressão para a adoção de práticas éticas e transparentes no setor, atuando como vigilante independente, monitorando e influenciando o comportamento do mercado através de suas decisões de consumo, além de mobilizar a opinião pública para exigir maior integridade.
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As empresas, por sua vez, têm a responsabilidade de adotar medidas contundentes de combate à corrupção. Isso inclui a implementação de políticas rigorosas de compliance, que estabeleçam papéis e responsabilidades, além de diretrizes claras sobre as condutas esperadas e reprovadas na condução dos negócios.
Treinamentos regulares que extrapolem o discurso sobre “a importância de evitar práticas corruptas” e capacitem os profissionais para identificar e relatar atividades suspeitas na prática, com exemplos concretos e aplicáveis ao seu cotidiano também são fundamentais.
Além disso, é crucial a criação de canais de denúncias seguros, por meio dos quais colaboradores, parceiros de negócios, clientes e até mesmo agentes públicos e outros stakeholders possam trazer seus relatos sobre a suspeita ou constatação de práticas de corrupção sem medo de retaliação.
Tudo isso, acompanhado de um processo padronizado para a apuração de não conformidades e aplicação de medidas disciplinares, de modo a garantir que todos os membros da organização estejam cientes das consequências de comportamentos corruptos ou de violações às regras estabelecidas pela empresa.
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Por fim, a realização de due diligence é uma prática essencial nesse contexto, pois envolve a investigação e a análise detalhada dos riscos associados a transações e parcerias.
Para garantir a conformidade e integridade na realização das transações neste mercado é vital investigar a reputação dos parceiros responsáveis pela obtenção de licenças e pela interlocução com a administração pública, bem como daqueles que negociam em nome da empresa (agentes, corretores, entre outros).
Verificar o histórico de integridade desses parceiros pode prevenir a associação com práticas corruptas e proteger a empresa de riscos legais e reputacionais. Implementar um processo robusto de due diligencee gestão de fornecedores e parceiros ajuda a garantir que todas as partes envolvidas compartilhem os mesmos valores éticos e que as operações sejam conduzidas de forma transparente e responsável.
O combate à corrupção é não apenas uma obrigação ética, mas também um pilar estratégico para o fortalecimento do mercado imobiliário brasileiro. Governos, sociedade civil e empresas devem trabalhar juntos para criar um ambiente onde a transparência e a integridade sejam a norma, não a exceção, especialmente no mercado imobiliário.
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Este setor desempenha um papel fundamental como propulsor do crescimento econômico, servindo como um dos pilares essenciais para o desenvolvimento urbano e a geração de empregos, estimulando investimentos em diversas áreas, como construção civil, serviços financeiros e tecnologia.
Ao promover um ambiente de negócios transparente e íntegro, que combate ativamente a corrupção, o mercado imobiliário pode atrair investimentos significativos que fortalecem não apenas seu próprio crescimento, mas também sustentam um ambiente de confiança que é essencial para o crescimento econômico robusto e duradouro.
Artigo escrito por Isadora Coimbra Diniz, advogada especialista na área de Compliance do escritório Finocchio & Ustra Sociedade de Advogados, e Maria Vitória Resende Alves, advogada especialista da área contratual imobiliária do escritório Finocchio & Ustra
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