O uso do imóvel como garantia em múltiplos financiamentos e o atual cenário econômico

A recente Resolução CMN nº 5.197, publicada em 19 de dezembro de 2024, introduziu mudanças significativas para o uso de imóvel como garantia nas operações de crédito imobiliário no Brasil. As mudanças estão alinhadas com o “marco legal das garantias”, Lei Federal nº 14.711/23.

Dentre as principais inovações trazidas pela resolução, se destaca a possibilidade de utilização do mesmo imóvel como garantia para múltiplas operações de crédito imobiliário, o que agora abrange não só as operações de financiamento imobiliário, como as operações de empréstimo contratadas por pessoas físicas e que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor.

Essa flexibilização permite que os interessados em obter crédito utilizem o seu imóvel como garantia para conseguir mais de um financiamento simultaneamente, desde que o somatório das dívidas não exceda o limite estabelecido (que geralmente é o valor de mercado do imóvel).

A norma também prevê medidas de maior proteção nos empréstimos realizados para pessoas físicas, como a possibilidade de exigência de contratação de seguros que cubram os riscos de morte ou invalidez permanente do mutuário e os danos físicos eventualmente causados ao imóvel.

O objetivo claro da resolução é estimular o mercado de crédito imobiliário, tornando-o mais dinâmico, acessível e menos “engessado”, ao mesmo tempo em que se busca preservar a segurança jurídica das operações financeiras.

No entanto, a medida esbarra na atual escalada dos juros no Brasil, puxada pelas recentes altas na taxa Selic e forte movimentação de retirada de recursos da poupança, que tende a esfriar as operações de crédito no país nos próximos meses.

 Por exemplo, em janeiro deste ano, a opção de empréstimo com utilização de TR + juros, disponibilizada pela Caixa Econômica Federal, sofrerá um reajuste: antes eram praticados na faixa de 8,99% a 9,99% ao ano e agora passam a ser praticados na faixa de 10,99% e 12% ao ano. Já para a linha de crédito com base na remuneração da poupança, os juros, que eram na base de 3,10% ao ano, agora passarão a ser de 4,12% a 5,06% ao ano. 

Estas alterações afetam, principalmente, os financiamentos que fazem parte do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

No fim do ano passado, a Caixa também reduziu de 80% para 70% o valor máximo do financiamento em relação ao valor do imóvel nas operações pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). 

Além disso, houve ainda a limitação dos empréstimos a imóveis de até R$ 1,5 milhão. Para os imóveis acima de R$ 1,5 milhão, foi criada uma linha com juros pós-fixada — partindo de 114% do CDI, ou cerca de 14% ao ano.

Levando em consideração que a Caixa tende a ditar o ritmo do mercado no crédito imobiliário, será importante observar se os demais bancos irão seguir o mesmo caminho.

Em conclusão, a Resolução CMN nº 5.197 representa um avanço significativo para o mercado de crédito imobiliário, no entanto, seu impacto efetivo no volume de operações depende de um cenário favorável na conjuntura econômica nacional.