Crédito: Rmcarvalhobsb/AdobeStock
Já às portas do último trimestre de 2024, o setor imobiliário tem expectativas diferentes daquelas do começo do ano.
No primeiro trimestre, o crescimento surpreendente da renda, o fortalecimento do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e o viés de continuidade nos cortes da Selic apontavam para um cenário de estabilização, evolução sustentável e fortalecimento do mercado nacional.
Agora, mesmo que algumas dessas tendências permaneçam – a concessão de crédito real, por exemplo, cresceu 5,5% em junho na comparação com os 12 meses anteriores – mudanças conjunturais têm impactado substancialmente a maneira como o mercado projeta seu futuro.
Após forte expansão em 2023, o MCMV continua sendo fundamental, mas já não impulsiona o crescimento do setor igualmente em 2024. Alterações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ao regime de uso de títulos privados como LCI, CRI ou LIG devem afetar negativamente o crédito.
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Ainda não há dados concretos a esse respeito, mas é bem provável que as novas restrições tornem o financiamento imobiliário mais custoso e, portanto, menos atrativo.
Ninguém sabe exatamente como o mercado irá se ajustar a essa nova realidade, mas é bem provável que haja diminuição (por ora, sem retração) no ritmo de crescimento dessas modalidades de financiamento, que experimentaram uma expansão notável nos últimos anos, somada a um crescimento relativo no protagonismo de métodos tradicionais como o FGTS e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
Há, por fim, a questão dos juros. O término do ciclo de cortes da Selic (hoje em 10,5%) sinalizado pelo BC e as surpresas negativas da política monetária dos EUA, que seguem adiando qualquer redução dos seus juros, impactam o mercado de compra e venda de forma considerável.
Fatores políticos podem aliviar ou pressionar ainda mais os juros futuros. Por um lado, a falta de credibilidade fiscal do governo tem afetado diretamente o setor, pois mais gasto público indica aumento da inflação e, como resposta, aumento da Selic, o que encarece o crédito.
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Por outro, medidas anunciadas de corte de gastos podem refletir positivamente nos juros e nas expectativas do mercado, impulsionando a compra e venda de imóveis. Decisões políticas devem definir boa parte do cenário econômico dos próximos meses.
O mercado de locação, com sua dinâmica própria, continua aquecido. Entre janeiro e junho, a taxa de crescimento dos aluguéis passou de 16,2% para 14,9%, mantendo-se ainda em um patamar alto. Aqui a situação dos EUA também deve ser levada em consideração, uma vez que a escalada do dólar pode pressionar o IGP-M, um dos índices usados no reajuste dos aluguéis.
Mas também há boas notícias. O desemprego continua em queda, e a renda teve incremento de 11,7% em 2023, o maior desde o Plano Real. Mesmo que o aumento deste ano não seja tão expressivo, é certo que esse indicador influencia positivamente a economia.
Portanto, o cenário dos próximos meses é de redução (ou correção) do otimismo. O mercado imobiliário deve permanecer aquecido, ainda que com crescimento mais moderado. Confirmadas todas as tendências, haverá desaceleração somente no final deste ano ou início de 2025.
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Será um pouso suave, sem solavancos, preparando o setor para um novo ciclo de crescimento sólido, assim que existirem condições para isso, o que depende, sobretudo, da tão aguardada retomada do processo de redução da Selic.