Afinal, quem deve pagar o condomínio: locador ou locatário?

Depois de pesquisar vários anúncios, finalmente você encontra um imóvel cujo aluguel cabe no bolso… antes de somar o valor do condomínio, que pesa no orçamento. Se você está procurando um apartamento ou casa em condomínio fechado, já deve ter passado por essa situação.

Assim como outras despesas, o condomínio gera muitas dúvidas e conflitos entre locadores e locatários. Afinal, o imóvel continuará como propriedade do locador e o inquilino deveria pagar somente pelo que vai utilizar, certo?

O que diz a lei

Quem está pensando em alugar um imóvel deve consultar a Lei nº 8245/91 (Lei do Inquilinato). Além de entender quem deve pagar o condomínio, a consulta ainda oferece outros esclarecimentos que costumam gerar dúvidas em ambas as partes.

Em seu artigo 22, a legislação estabelece que o inquilino deve ficar com as despesas ordinárias do condomínio. Entram nessa categoria todos os custos relacionados à manutenção do edifício, ou seja, ligadas à utilização do local, que geralmente estão inclusas na taxa do condomínio. São exemplos de despesas ordinárias:

• Salários e encargos trabalhistas de funcionários do condomínio;
• Limpeza, pintura e conservação das áreas comuns, dos equipamentos de lazer e de infraestrutura geral (interfones, elevadores, portões, recursos de segurança, piscina, materiais da academia, brinquedos do parque, etc.);
• Consumo de água, luz e esgoto;
• Seguro contra incêndio.

E o proprietário não arca com nenhum custo?

A Lei do Inquilinato distingue das cobranças ordinárias as despesas extraordinárias, estas sim de responsabilidade do locador. Nessa categoria estão todas as reformas que valorizam o bem no mercado. A lei entende que tais obras beneficiam o dono do imóvel.

Mas algumas dessas despesas podem ser confundidas com as realizadas para manutenção do condomínio e que são de responsabilidade do locatário. A diferença é que os custos extraordinários são destinados a repor as condições de habitabilidade do condomínio, melhorar ou aumentar suas áreas comuns ou para simples embelezamento.

Na lista abaixo você confere exemplos de algumas despesas extraordinárias que ficam sob responsabilidade do proprietário:

• Reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel;
• Pintura da fachada e outras áreas externas do edifício;
• Compra e instalação de equipamentos para as áreas comuns, como quadra esportiva, piscina, academia, churrasqueira, parque, etc.;
• Decoração e mobília das áreas comuns;
• Alteração do piso, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, etc.

Fundos de reserva e outras despesas

Os fundos de reserva são solicitados pelo condomínio para arcar com despesas emergenciais. Nesse caso, quem paga a conta: locador ou locatário? Novamente, é preciso identificar se essas despesas são ordinárias ou extraordinárias para que sejam atribuídas ao respectivo responsável.

O locador somente deverá arcar com a manutenção ou reposição do fundo de reserva utilizado no custeio de despesas ordinárias se tiver sido solicitado no período anterior à locação. A partir do momento em que alugar o imóvel, o inquilino fica responsável pela eventual cobrança.

Ao alugar um imóvel em condomínio, verifique se ele possui cobranças anteriores de outras naturezas. Todas elas devem ser arcadas pelo proprietário. Entre elas, estão rateios de saldo devedor e indenizações trabalhistas originárias no período antecedente à locação.