O Governo Federal anunciou um novo modelo de crédito habitacional que pretende injetar pelo menos R$ 20 bilhões no mercado imobiliário de imediato. A iniciativa inclui a flexibilização do uso dos recursos da poupança retidos em compulsórios e a elevação do teto de financiamento do SFH (hoje em R$ 1,5 milhão) para até R$ 2,25 milhões.

A reforma vai permitir uma elevação gradual para que 100% dos recursos provenientes dos saldos da poupança dos brasileiros possam ser utilizados em crédito imobiliário. Na prática, quanto mais valores forem depositados na poupança, mais crédito será destinado ao financiamento de imóveis.

Nesse contexto, revisitar a trajetória dos últimos 10 anos do mercado habitacional, sobretudo das moradias populares amparadas por programas como Minha Casa, Minha Vida (MCMV), Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e iniciativas locais, é essencial para visualizar como as futuras políticas podem alavancar o setor ou acirrar desigualdades.

Ao refletir sobre o tema nos deparamos com um perfil ambivalente: progressos relevantes na produção de moradias populares ao lado de persistentes lacunas estruturais — do déficit habitacional ao financiamento — que continuam a moldar decisões de política pública e estratégias do setor privado.

Nos últimos anos, a habitação social voltou ao centro de interesse da indústria de construção. Em 2024, vendas e lançamentos cresceram de forma expressiva, impulsionados pelo recuo das incertezas macroeconômicas e por políticas públicas de financiamento habitacional voltadas para a população de baixa renda.

Relatórios da indústria registraram saltos importantes em lançamentos e vendas associados ao programa MCMV, que em 2024 respondeu por parcela significativa dos lançamentos e das comercializações no País — reafirmando o papel do programa como motor da produção residencial.

Ao mesmo tempo, o aparato institucional estadual e municipal manteve importância operacional: programas como o CDHU em São Paulo e iniciativas locais (por exemplo, o Pode Entrar) continuaram a viabilizar empreendimentos e regularizar lotes, ampliando oferta e garantindo que políticas públicas cheguem às camadas mais vulneráveis. As páginas oficiais do CDHU e das prefeituras dedicadas a programas habitacionais documentam essa atuação operacional e de chamamentos públicos.

O déficit habitacional permanece como uma referência essencial para medir urgência. Levantamentos técnicos indicam que, ainda que haja variações metodológicas, o Brasil enfrenta um déficit de milhões de moradias — uma cifra que se manteve material ao longo da última década e que exige respostas em escala.

Estudos e relatórios técnicos (incluindo análises metodológicas publicadas por fundações estaduais e federais) mostram que o déficit e a inadequação de domicílios são problemas persistentes, com melhoria lenta e localizada, dependendo da dinâmica regional e das políticas implementadas.

O protagonismo do MCMV nos anos recentes (crescimento tanto em lançamentos quanto em vendas) tem duas explicações principais:

(1) juros e linhas subsidiadas tornam a compra viável para famílias de baixa renda, mantendo demanda e fluxo de obras;

(2) o FGTS continua sendo fonte essencial de funding para a habitação popular, mesmo que com tensões decorrentes de movimentações e saques que reduzem sua capacidade de financiar projetos. Esse arranjo mostra que políticas públicas de crédito são decisivas para ativar o setor quando o crédito de mercado está caro ou escasso.

Financiamento e gargalos: FGTS, Selic e mercado de capitais

A última década deixou claro um nó estrutural: a dependência de instrumentos como FGTS e linhas vinculadas ao setor público para viabilizar projetos de grande escala. Ao mesmo tempo, a elevação da Selic e o endurecimento do crédito ao consumidor criaram pressões sobre a classe média; empreendimentos voltados a faixas intermediárias sentiram redução de demanda e encarecimento do custo do dinheiro.

Para equilibrar esse cenário, o mercado e legisladores vêm discutindo ampliar o papel do mercado de capitais e instrumentos de financiamento privado (debêntures, CRI, securitizações verdes) como fontes complementares de recursos para a habitação — sobretudo para projetos que busquem escala e atração de investidores institucionais.

Projeções e recomendações para os próximos anos

A expectativa é de que a habitação continue sendo um eixo estratégico da recuperação econômica, com potencial para gerar empregos e dinamizar cadeias produtivas. Para que a produção acompanhe a necessidade, é importante:

(i) combinar políticas de crédito social com instrumentos de mercado;

(ii) estruturar linhas de financiamento via mercado de capitais para projetos de média renda;

(iii) incentivar retrofit e requalificação urbana;

(iv) fortalecer a governança da coleta de dados sobre déficit e necessidade habitacional para decisões mais pontuais.

Os últimos dez anos mostraram que é possível acelerar a produção de moradia quando há coordenação entre políticas públicas e iniciativa privada. No entanto, o Brasil ainda convive com um déficit substancial que exige ação continuada, inovação em financiamento e respostas locais que integrem qualidade de projeto, sustentabilidade e escala de produção.

A combinação dessas medidas será o diferencial entre repetir ciclos de oferta reativa ou construir um modelo de habitação planejado, sustentável e acessível para a próxima década.