Caixa põe o pé no freio nas liberações de crédito imobiliário no fim do ano

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o volume de concessão de financiamentos imobiliários com recursos oriundos das cadernetas de poupança nas últimas semanas do ano. A decisão vem após o banco estatal ter superado as expectativas de empréstimos e se deparar com menor disponibilidade de recursos nas cadernetas para novas operações.

A Caixa tinha a previsão de atingir R$ 85 bilhões em crédito imobiliário em 2022, o que representaria expansão de 10% na comparação com os R$ 77 bilhões de 2021. Entretanto, o objetivo foi atingido antes mesmo de o banco fechar o balanço de novembro. A direção decidiu elevar o orçamento para R$ 92 bilhões, ou seja, um crescimento de 20%.

Ao esticar a corda, a Caixa ajudará a dar vazão à compra de imóveis e evitar impactos mais sérios para o setor da construção em um momento sensível da economia, marcado pelas incertezas da transição de governo. Por outro lado, os meses de novembro e dezembro terão uma desaceleração no ritmo de liberações, o que, inevitavelmente, vai tirar algum fôlego da comercialização de imóveis no País nestas últimas semanas de 2022.

O volume de empréstimos nestes últimos dois meses deve girar em torno de R$ 5,5 bilhões. O mais provável é um resultado acima disso em novembro e abaixo em dezembro – quando também há paradas pelas festas de fim de ano. Entre janeiro e outubro, a média mensal foi de R$ 8,1 bilhões.

O desempenho da Caixa foi na contramão do mercado. Enquanto outros bancos diminuíram o volume de financiamentos, a estatal ganhou participação no bolo e fez jus ao apelido de banco da habitação. Ao todo, o setor contabilizou R$ 151,2 bilhões em empréstimos para compra e construção de moradias de janeiro a outubro, queda de 12% perante os mesmos meses de 2021.

No setor financeiro, já havia a perspectiva de que a Caixa tiraria o pé do acelerador. A carteira de crédito imobiliário com recursos da poupança vinha acima do piso de 65% de recursos das cadernetas que o Banco Central exige que sejam aplicados no setor. Mas o dinheiro da poupança também estava sendo usado para outros financiamentos, o que deixou o banco sob pressão. Ao mesmo tempo, os depósitos na caderneta têm recuado.

Dinheiro extra

Para continuar crescendo no setor, a Caixa recorreu a captações em instrumentos com custo atrelado ao CDI, como as letras de crédito imobiliário (LCI) – mix que também é utilizado pelos bancos privados. A médio prazo, a equação se complica porque o custo de captação é mais caro do que o da poupança. Uma fonte graduada do setor disse que o banco teria duas opções: elevar as taxas do imobiliário ou reduzir o ritmo.

O aperto no imobiliário também é reflexo de um movimento mais amplo. A Caixa estourou o orçamento para o crédito neste ano, chegando a outubro com uma carteira cerca de R$ 100 bilhões maior que a prevista para 2022. A aceleração, vinda tanto do imobiliário quanto de programas de crédito do governo federal criados antes das eleições, fez com que os índices de liquidez do banco caíssem. Para evitar falta de capital, veio a desaceleração.

A Caixa não detalha o perfil da carteira financiada conforme a fonte de captação. No mercado, a poupança ainda é líder: respondia por 43% do financiamento ao setor em junho, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Procurada, a Caixa disse que a concessão de crédito obedece a critérios internos de governança, com base no contexto de mercado. “Cabe observar que as linhas de crédito do banco estão ativas e que todos esses critérios são constantemente avaliados tecnicamente e visam garantir a sustentabilidade e competitividade da instituição, o que faz da Caixa o maior banco brasileiro em crédito e número de clientes”, disse a instituição.

Ainda de acordo com a Caixa, os juros anuais das linhas de crédito imobiliário hoje partem de TR + 8,5% (na linha indexada à TR), e de 2,8% + remuneração da poupança, na linha Poupança Caixa. Na linha atrelada ao IPCA, a taxa começa em 3,95% mais IPCA; e na linha com taxa fixa, em 9,75% ao ano. O banco não informou quanto de captações além do SBPE está utilizando para complementar os financiamentos.

‘FGTS Futuro’

A Caixa Econômica Federal vai começar a realizar financiamentos de moradias do Casa Verde e Amarela agregando o chamado “FGTS Futuro” ou “FGTS Consignado” no primeiro trimestre do ano que vem.

Para a medida entrar em vigor, o banco depende da publicação das normas operacionais, o que deverá ocorrer até 18 de janeiro, conforme resolução do Conselho
Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A partir daí, a operação deve começar em até 90 dias.

Essa medida permitirá que os recursos a serem recebidos pelos trabalhadores possam entrar no cálculo da capacidade de pagamento de quem quer financiar um imóvel pelo
programa.

Haveria, portanto, um aumento nessa capacidade de pagamento de aproximadamente 8% – valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês. O uso do FGTS Futuro fica a critério do trabalhador. A medida permitirá que o comprador tenha acesso a casas e apartamentos de valor mais elevado.

Mas a operação também embute riscos, pois a pessoa terá bloqueados depósitos futuros que receberia no FGTS. Em caso de demissão, ela não poderá sacar o saldo da conta que estiver comprometido com o financiamento. A mudança será limitada, neste primeiro momento, às famílias com renda familiar bruta de até R$ 2,4 mil. Levantamento do DataZap+ aponta que 10,9 milhões de famílias se enquadram nessa categoria. Esse montante equivale a 15,8% do total de famílias do País.

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