Quem deseja regulamentar um imóvel deve entrar em contato com a prefeitura da sua cidade/ Foto: Mariana Santos da Unsplash
Um dos grandes problemas enfrentados pelos brasileiros na hora de vender um imóvel é descobrir que não pode passá-lo adiante pelo simples fato de não estar regularizado na prefeitura da cidade. Para ajudar a monitorar esse processo, a prefeitura de São Paulo sancionou em outubro deste ano a Lei da Anistia dos imóveis irregulares, determinando um período de facilidades para regularização, incluindo descontos em impostos. Mas atenção: o prazo para ficar em dia com o governo termina em 31 de dezembro de 2019!
De acordo com Talita Rolim, sócia-fundadora do Studio Alta Arquitetura, escritório especializado em regularização de imóveis, é preciso ficar atento, porque a lei funciona de forma diferente em cada município. “Quem deseja regulamentar um imóvel deve entrar em contato com a prefeitura da sua cidade para saber quais são os documentos e o passo-a-passo do processo. Além de ser vantajoso para o dono do imóvel, que consegue vendê-lo com mais facilidade, para nós arquitetos a lei também ajuda quando enviamos um projeto para aprovação. Além das facilidades, conseguimos isenção em taxas de recursos hídricos, calculadas por metro quadrado”, explica a especialista.
1 – Gás dentro da cozinha: por mais que muitos saibam que é errado deixar botijão de gás em um cômodo, é comum encontrá-los na cozinha, por exemplo. “Esse é um dos problemas comuns que precisam ser corrigidos para conseguir a liberação da prefeitura. Para regulamentar essa situação, implementamos um espaço para o botijão fora da casa e o ligamos a uma central de gás encanado. Também indicamos a criação de um espaço descoberto para o botijão.”
2 – Aumento da área construída: se você tem uma casa regularizada pela prefeitura e, com o passar do tempo, resolveu ampliá-la, provavelmente o imóvel passará a ser irregular. Qualquer mudança estrutural precisa ser avisada. “É um caso bem comum que ocorre em residências e condomínios fechados, em que as casas são regularizadas, mas, após uma reforma ou mesmo durante a obra, alteram o projeto que já estava aprovado”, salienta a especialista.
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3 – Recuo obrigatório: qualquer construção precisa de um limite de recuo mínimo obrigatório, isto é, uma distância de proteção em volta, na frente, nas laterais e no fundo do imóvel. “Outro caso comum são erros durante a construção em que esse espaço não é respeitado, muitas vezes por erros durante a obra. Então, é preciso seguir o projeto aprovado à risca, sem diminuir as áreas obrigatórias de recuo”, complementa.
4 – Varandas e portões: É comum encontrar garagens com portões que invadem a calçada e que são abertos sem nenhuma sinalização. “As casas ou estabelecimentos que possuem movimento de abertura ou fechamento do portão avançando sobre a calçada devem usar sensor eletrônico ou aviso sonoro e luminoso para proteger os pedestres ou evitar danos nos veículos”, exemplifica. No caso das varandas, a regularização deve ser feita por quem deseja fechar a área. “Deve-se seguir uma série de normas, mas o fechamento da varanda só pode ocorrer com vidro retrátil, translúcido ou incolor”, alerta.
5 – Fazer uma piscina que não consta no projeto: Muitas pessoas aprovam o projeto dentro da prefeitura sem piscina e depois resolvem fazê-la – o que torna a casa ou estabelecimento totalmente irregular. “Para construir uma piscina é preciso levar em conta uma série de normas, principalmente para evitar riscos e possíveis acidentes. Por isso, antes da obra, é necessário consultar um arquiteto ou mesmo engenheiro, porque além da irregularidade, a reforma pode trazer perigos de vazamentos e danos para a estrutura da casa”, aconselha.
A especialista também comenta que, com o imóvel regularizado, o proprietário pode evitar multas por obras não comunicadas, ter seu bem valorizado, receber autorização para venda ou locação, acessar descontos em seguros, ter registro em cartório, obter Certidão Negativa de Débitos (CND) ou autorização do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), necessário para imóveis que foram reformados ou alterados – uma taxa obrigatória que corresponde à mão de obra utilizada para realizar a reforma, liberação do financiamento pelo banco, entre outros. “Em casos de imóveis comerciais, com a regularização é possível licenciar a atividade no local”, explica Talita.
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“A regularização de um imóvel é extremamente importante. Muitas pessoas não possuem conhecimento sobre o assunto e acabam se surpreendendo na hora de vender sua casa. Assim como a lei liberada pelo prefeito de São Paulo, é necessário ficar atento como funciona tudo em seu município para evitar problemas futuros”, finaliza.
Para dar agilidade aos processos em São Paulo, foram estabelecidas três modalidades de regularização, que levam em conta a complexidade da edificação: regularização automática, regularização declaratória e regularização comum.
Como o nome diz, a regularização automática acontecerá sem necessidade de solicitação por parte do munícipe. Será voltada a residências unifamiliares de baixo e médio padrão, isto é, casas simples ou conjuntos de casas com valor venal igual ou inferior a R$ 160 mil e que contavam com isenção total no cadastro de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de 2014. São os casos também de aposentados e pensionistas com rendimento mensal inferior a três salários mínimos, que não possuam outro imóvel.
Todavia, além dos fatores que impedem a regularização de qualquer edificação, não poderão ser regularizados automaticamente imóveis em áreas tombadas ou envoltórias e em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente, ou ainda que não atendam as condições descritas na Lei de Zoneamento de 2004. A prefeitura tem o prazo de um ano para disponibilizar o comprovante de regularização do imóvel, a ser emitido via Portal do Licenciamento.
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Esta modalidade pode ser aplicada em edificações com área total construída de até 1.500 m². Entram nesta categoria as residências não contempladas pela modalidade automática, os imóveis residenciais verticais e horizontais com até 10 m de altura e 20 apartamentos, os prédios viabilizados pelo poder público destinados à Habitação de Interesse Social (famílias com renda mensal entre 0 e 6 salários mínimos) e à Habitação de Mercado Popular (famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos), locais de culto, edifícios de uso misto (residencial e comercial, por exemplo) e comércios ou serviços considerados de baixo risco, como escolas, escritórios, padarias, mercados e salões de beleza.
Para estes casos, o cidadão deverá protocolar, de maneira eletrônica, o formulário de regularização, juntamente com os documentos exigidos, como matrícula do imóvel, e peças gráficas assinadas por um profissional habilitado, o que atestará a veracidade das informações apresentadas à prefeitura e o atendimento às condições de segurança necessárias. Neste caso, o imóvel só poderá ser regularizado após análise e decisão do Município.
A modalidade de regularização comum destina-se às demais edificações não contempladas nas categorias anteriores e que possuam área superior a 1.500 m². A certificação é emitida a partir da apresentação de documentos assinados por um profissional habilitado e posterior análise da prefeitura. Assim como na modalidade “declaratória”, todo o processo será realizado de forma eletrônica. Shoppings e faculdades são alguns exemplos dos tipos de estabelecimento que serão regularizados pela via comum.
Para mais informações sobre a regularização na cidade de São Paulo, acesse: http://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/
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