Crédito: Getty Images
Inflação alta e juros elevados formaram um combo “perfeito” para penalizar as ações das construtoras listadas na Bolsa de Valores. Mesmo com a estabilização dos juros pelo Banco Central (BC) em 13,75% ao ano, o patamar da taxa Selic segue elevado, o que torna dificulta a performance das empresas do setor, em especial as incorporadoras voltadas para as classes mais altas.
No entanto, o cenário atual passou a ser mais confortável para as construtoras com foco no público de baixa renda, em virtude dos incentivos governamentais por meio do programa habitacional Casa Verde e Amarela. Com a vitória do candidato Luiz Inácio Lula da Silva (PT), para a Presidência da República, as perspectivas para esse segmento se tornam melhores com a continuidade e até com o possível aumento da oferta de linhas de crédito para moradias populares.
O mês de outubro foi positivo para metade das incorporadoras listadas na B3
| Empresa | outubro |
|---|---|
| Tecnisa (TCSA3) | 19.8% |
| Viver (VIVR3) | 14.0% |
| Moura Dubeux (MDNE3) | 12.6% |
| Planoeplano (PLPL3) | 12.6% |
| Mitre Realty (MTRE3) | 6.7% |
| Const A Lind (CALI3) | 6.1% |
| Rossi Resid (RSID3) | 5.7% |
| Lavvi (LAVV3) | 5.3% |
| Cury S/A (CURY3) | 4.8% |
| Direcional (DIRR3) | 1.5% |
| Cyrela (CYRE3) | 1.4% |
| Joao Fortes (JFEN3) | 0.0% |
| Rni (RDNI3) | −0.6% |
| JHSF (JHSF3) | −0.8% |
| Eztec (EZTC3) | −1.9% |
| Gafisa (GFSA3) | −2.6% |
| Helbor (HBOR3) | −2.7% |
| Melnick (MELK3) | −3.2% |
| Even (EVEN3) | −4.4% |
| Trisul (TRIS3) | −7.4% |
| Tenda (TEND3) | −15.7% |
| MRV (MRVE3) | −18.0% |
| PDG Realt (PDGR3) | −21.4% |
| Alphaville (AVLL3) | −34.9% |
“Mesmo acreditando que, independentemente dos resultados das eleições, as construtoras que atuam dentro do Programa Casa Verde e Amarela teriam um 2023 excelente, a vitória do Lula monta um viés ligeiramente mais positivo para o setor”, afirmam os analistas da Genial Investimentos em relatório publicado na última quinta-feira (3). “Pouco se sabe dos seus planos de governo, mas na ‘Carta para o Brasil do Amanhã’, Lula afirma que deve retomar o Minha Casa, Minha Vida.”
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Embora o mercado ainda não tenha detalhes sobre a possível injeção de capital no setor, as perspectivas para as construtoras seguem atrativas. Segundo a Genial, o funding (fonte de recursos para custear financiamento) do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) deve assegurar ao setor um orçamento “confortável” para os próximos anos. “Para 2023 já foram aprovados R$ 68,1 bilhões em financiamento habitacional”, diz.
Além disso, o atual governo ampliou em julho deste ano as condições para as contratações de financiamento imobiliário por meio do programa Casa Verde e Amarela. De acordo com o Ministério de Desenvolvimento Regional, as faixas de renda familiar foram ampliadas, assim como os subsídios federais. O prazo de financiamento imobiliário também aumentou, passou de 30 anos para 35 anos.
Segundo Rafael Ragazi, sócio e analista de ações da Nord Research, as mudanças que ocorreram no terceiro trimestre trouxeram um cenário positivo para o setor e a chegada do novo governo pode impulsionar ainda mais o segmento. “Antigamente, quando havia o programa Minha Casa, Minha Vida, as faixas mais baixas não pagavam juros. Não sei se isso vai voltar acontecer, mas há uma perspectiva de que possa haver algum tipo de subsídio adicional”, diz.
A maioria dos papéis das empresas apresentou um desempenho positivo nos primeiros dias de novembro
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| Empresa | Retorno em 2022* | Retorno em novembro** |
|---|---|---|
| Viver (VIVR3) | −35.2% | 42.1% |
| Rossi Resid (RSID3) | −63.9% | 15.9% |
| PDG Realt (PDGR3) | −53.7% | 14.6% |
| Tecnisa (TCSA3) | 16.6% | 8.5% |
| Mitre Realty (MTRE3) | −25.4% | 7.0% |
| Cury S/A (CURY3) | 102.8% | 5.9% |
| Helbor (HBOR3) | −31.3% | 5.2% |
| Gafisa (GFSA3) | −54.5% | 4.8% |
| Trisul (TRIS3) | −11.6% | 4.4% |
| Planoeplano (PLPL3) | 54.7% | 4.2% |
| Moura Dubeux (MDNE3) | 31.5% | 3.8% |
| Direcional (DIRR3) | 45.4% | 3.6% |
| Melnick (MELK3) | 17.1% | 3.5% |
| Lavvi (LAVV3) | 40.8% | 3.0% |
| Joao Fortes (JFEN3) | −8.3% | 2.3% |
| MRV (MRVE3) | −10.2% | 1.7% |
| Rni (RDNI3) | −30.9% | 1.3% |
| JHSF (JHSF3) | 36.0% | 0.4% |
| Const A Lind (CALI3) | – | 0.0% |
| Eztec (EZTC3) | 5.0% | −0.6% |
| Cyrela (CYRE3) | 21.5% | −0.9% |
| Even (EVEN3) | −1.4% | −1.5% |
| Tenda (TEND3) | −64.6% | −3.0% |
| Alphaville (AVLL3) | −74.1% | −22.5% |
Já para as construtoras voltadas para as classes altas o cenário é mais desafiador. Como não há programas ou incentivos fiscais voltados para os públicos de alto padrão, o patamar de alta de juros torna as parcelas de financiamentos dos imóveis ainda mais pesadas. Embora o BC tenha decidido manter a taxa Selic a 13,75% ao ano nas duas últimas reuniões, não há garantias de que haja corte de juros no curto prazo.
Na avaliação de Felipe Cima, broker de renda variável da Manchester Investimentos, essa decisão vai depender do cenário fiscal que o Brasil terá a partir do próximo ano.
Se a licença para gastar pelo governo Lula chegar a R$ 300 bilhões ou R$ 400 bilhões, Cima acredita que ficará difícil encerrar o ciclo de alta de juros no próximo ano. “Como temos um Banco Central independente, qualquer sinalização de desarranjo fiscal será interpretada como uma necessidade de esforço extra no campo monetário”, diz.
Este texto foi publicado antes em:
https://einvestidor.estadao.com.br/mercado/bolsa-governo-lula/
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