O setor imobiliário permaneceu resistente à pandemia e às incertezas geradas pela política econômica, com o segmento de alto padrão mostrando crescimento significativo e taxas de juros baixos somadas à demanda de compradores que estavam em busca de mais conforto e qualidade de vida durante o isolamento social.
A necessidade movimentou os dois principais eixos imobiliários de luxo do País: São Paulo e Rio de Janeiro. Em relação à demanda, pesquisa realizada pelo DataZap+ indicou que houve aumento na participação dos apartamentos de luxo em São Paulo de 3,21%, considerando o período de junho de 2020 a junho 2021. Já no Rio de Janeiro, os apartamentos de luxo, acima de 2 milhões, tiveram alta de 10% em 2021, o que representa 3% mais que o mesmo período de 2020.
Outro ponto que chama atenção é o acumulado de vendas de imóveis com valores acima de R$1,5 milhão, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Até o 3° trimestre (julho) de 2021, foi 23% maior que em 2020, com 13.906 unidades. Já na soma de lançamentos na cidade de São Paulo, o salto é 232% maior referente a 2020, com 23.989 lançamentos.
Dados do Secovi-SP mostram que a comercialização de residências com valor acima dos R$ 1.5 milhão cresceram em 2021. De janeiro a setembro, somam 1849 unidades vendidas em São Paulo, 43% a mais que em 2020. Os lançamentos foram de 29% mais em relação a 2019.
Já no Rio de Janeiro houve crescimento no volume de lançamentos no segmento de empreendimentos mais sofisticados, na ordem de 34% a 35% referente ao mesmo período de 2020. No volume de vendas comparando com 2020, o aumento foi ainda maior, de 72%, segundo dados da Ademi e do Sinduscon no Rio.
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Para Cláudio Hermolin, presidente das entidades, o segmento teve um comportamento mais “resiliente” durante a pandemia, já que muitas pessoas repensam o “seu valor de viver”. “Com a busca por mais qualidade de vida, o aumento foi proporcionalmente maior por coberturas, casas e garden, imóveis tradicionalmente mais caros”, diz. Segundo Hermolin, o primeiro trimestre de 2021 é o melhor dos últimos 6 anos, que mostra forte curva de recuperação, mas ainda não alcança patamares do melhor período de 2010 a 2013, onde o mercado teve seu melhor momento.
Para o presidente da Abrainc, Luiz França, os dados reforçam o bom desempenho do setor imobiliário carioca, que está em um processo de retomada e com boas perspectivas para o segundo semestre. “Os segmentos de Alto Padrão, Luxo e Super Luxo também chamam a atenção pelos resultados, já que demonstraram ser produtos atrativos, já que os interessados veem mais vantagens em relação às aplicações financeiras tradicionais”, destaca. Para ele, São Paulo e Rio de Janeiro estão entre os principais mercados, seguidos por Minas Gerais. “São Paulo tem um dos maiores segmentos de imóveis de médio e alto padrão do País, com diversas opções de produtos e comodidades disponíveis, sempre com características inovadoras e atraentes para investidores e moradores.”
Valorização do metro quadrado
Seguindo a tendência de aumento no período, o metro quadrado nos bairros mais valorizados das capitais apresenta alta, pela procura somada à demanda. Segundo o último levantamento do Índice FipeZap, em São Paulo e no Rio de Janeiro, altas acumuladas nos últimos 12 meses (até setembro) foram de 4% e 3%, respectivamente. Na análise geral, São Paulo apresenta o preço médio mais elevado no último mês (R$9.622/m²), seguido por Rio de Janeiro (R$ 9.604/m²), segundo último Índice FipeZap.
No Rio de Janeiro, o Leblon lidera o ranking dos bairros mais caros por metro quadrado, com R$21.686/m², seguido de Ipanema R$18.892/m², Lagoa R$16.4890/m² e Botafogo R$12.687/m². Os dados são da Secovi-RJ.
Segundo Alex Frachetta, CEO da startup Apto, os diferenciais mais buscados pelos cariocas refletem bem o perfil dos empreendimentos da Barra da Tijuca, colocando a região como a preferida da cidade. “Os clientes buscam em sua maioria: alto padrão de acabamento, ampla área de lazer, varanda gourmet com opção de churrasqueira, aquecimento de água por meio de placas solares e com fácil acesso ao trem ou metrô”, diz.
“Foi necessário recuar os lançamentos mais econômicos. Porém, o mercado imobiliário do Rio de Janeiro não parou, as incorporadoras se concentraram em empreendimentos de médio e alto padrão e alguns no centro da cidade, focados em investidores, e isso manteve o setor estável”, explica Fracheta.
O vetor que puxava o mercado imobiliário do Rio de Janeiro foi durante um longo tempo a zona oeste, destacando bairros como Barra, Recreio e Jacarepaguá. Atualmente, o vetor se inverteu e caminhou para a zona sul, concentrando nos bairros de Ipanema e Leblon o maior volume de lançamentos e vendas da cidade.
Em São Paulo, os imóveis mais caros e disputados seguem com Itaim Bibi
R$15.110/m², Pinheiros R$14.110/m², Jardins R$13.387/m² e Moema R$13.009/m². Felipe Kauffmann, gestor da construtora e imobiliária Kauffmann, informa que os valores de novos empreendimentos nessa região são superiores a R$ 30 mil/m². “Especialmente nos bairros do Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, que possuem maior concentração de lançamentos, atualmente, o m² pode chegar a R$ 40 mil. As coberturas chegam a R$ 50/m².
Kauffmann lembra que esses bairros têm uma demanda muito consistente, por estarem bem localizados, próximos de áreas comerciais, por exemplo. O público de alto poder aquisitivo geralmente trabalha em regiões como a Faria Lima e buscam mais mobilidade e fácil acesso aos serviços da cidade.
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“Outro ponto, é o bem estar, lazer e qualidade de vida, já que muitos desses bairros estão próximos de parques como o Ibirapuera e Parque do Povo. O entorno oferece opções de comércio e gastronomia compatíveis com o público de alto padrão”, explica. Felipe reforça que, durante a pandemia, houve alta na procura de apartamentos com opções de lazer dentro de casa e espaços mais amplos.
O gestor indica que há uma manutenção dos preços em alta, baseado no leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) da prefeitura de São Paulo. Em 14 de outubro, o valor do CEPAC foi de R$ 17.600/m² na região da Faria Lima, onde foi leiloado R$213 milhões em Cepacs pela prefeitura. “Não vemos os preços caindo, as empresas continuam comprando e apostando nessa elevação dos preços, principalmente na região”, comenta.
Em outubro, 27, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou para 7,75% a taxa básica de juros (Selic). O setor imobiliário acaba sofrendo, já que os juros podem representar o congelamento dos financiamentos da casa própria. Porém, mesmo com a 6ª alta consecutiva em 2021, o momento é propício para quem busca comprar ou investir em imóveis.
Para Kauffmann a alta dos juros não diminui o poder de compra do segmento de alto padrão. “Por ser um público muito dolarizado, acabam se beneficiando da elevação dos preços. Por isso, não impacta a procura desses clientes em busca de novos negócios para investimentos em empreendimentos mais sofisticados”, afirma.