É possível pechinchar descontos de até 40% sobre o valor total dos imóveis na planta/ Foto: iStock
Muitas dúvidas surgem na hora de comprar um imóvel já construído, imagina então se o apartamento ainda está na planta? São muitas etapas que exigem atenção, como o projeto, o contrato, os prazos, o momento da vistoria e o recebimento das chaves. Nem sempre tudo que se fala por aí é verdade. Então, leia as orientações do advogado especialista em Direito Imobiliário, Luis Cláudio Costa, e compre sem medo de errar.
Verdade! Não há como negar que adquirir um imóvel na planta é mais vantajoso financeiramente. É possível pechinchar descontos de até 40% sobre o valor total. Ocorre que, com a desvalorização dos imóveis no decorrer dos anos, não podemos mais afirmar que, no final das contas, será de fato um ótimo negócio. Visto que é fundamental que seja levado em conta também a localização do imóvel, com proximidade do metrô, trens e ônibus, projetos de empreendimentos (shoppings e condomínios) planejados para o entorno do imóvel, perfil da vizinhança futura, movimento, ruídos, topografia, movimentação da rua, etc. É importante esclarecer que tudo isso pode interferir na valorização esperada pelo adquirente do imóvel na planta.
Assim, o possível lucro deverá advir no momento da compra. É nesse momento que o consumidor deve projetar a vantagem. Ou seja: tem que comprar barato para poder vender com boa margem, se este for o objetivo da compra. Lembrando sempre que essa vantagem é justificada pelos riscos que o comprador corre, pois nesta negociação, existe apenas a promessa de que o imóvel será entregue. O consumidor compra aquilo que não está pronto ainda. Algumas vezes, as obras não são concretizadas no prazo acordado.
Mito! Os contratos de compra e venda apresentados aos consumidores não são claros e não preveem pontos importantes que podem gerar muitos dissabores. O principal deles diz respeito ao distrato. Normalmente, essa situação ocorre quando o comprador desiste da compra após a assinatura do contrato e antes do imóvel ser entregue. Tais fatos acontecem por simples desistência, pela falta de condições de continuar a pagar as parcelas ou por algum problema na obra, normalmente por atraso na entrega. Via de regra, os contratos de compra e venda de imóveis não preveem essas situações e não são transparentes a respeito de como se dará o distrato. Resultado: brigas na justiça relativas à devolução dos valores já pagos pelo comprador.
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Verdade! É possível que o comprador acompanhe o desenvolvimento do projeto por meio de uma Comissão de Representantes, sendo esta uma previsão da lei nº 4591/64, com o objetivo de evitar riscos sobre a entrega do empreendimento. De acordo com o artigo 50, “será designada, no contrato de construção ou eleita em assembleia especial devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou no caso do Art. 43, em tudo o que interessar ao bom andamento da obra”. Visitas regulares ao canteiro permitem perceber se há fidelidade ao planejamento arquitetônico do projeto de acordo com a planta e as promessas da construtora. E mais: é a verdadeira possibilidade de se averiguar a velocidade da construção, prevendo, desta forma, um possível problema no prazo.
Verdade! Entre as vantagens de adquirir um imóvel na planta é a possibilidade de personalizar seu futuro espaço desde a etapa de construção, podendo escolher os revestimentos, fazer adaptações na distribuição interna e instalar os sistemas de iluminação e de automação. Este é um dos fatores que mais contam na hora dos consumidores decidirem adquirir um imóvel na planta.
Mito! Foi publicada a lei 13.786/18, de 27/12/18, que normatiza a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, mais conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário. Esta norma determina a implementação de pena convencional de 25% da quantia paga quando a resolução se der por desistência ou culpa do adquirente, percentual que será elevado a 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação*. Indiscutivelmente é um avanço neste assunto que leva tanta insegurança aos adquirentes. Mas não será o fim dos problemas entre consumidores e construtoras/incorporadoras. Infelizmente, o atraso da obra e consequentemente a entrega do imóvel pronto deverá continuar a ser resolvido no âmbito do Poder Judiciário. Mesmo existindo legislação pertinente ao caso somando-se ao Código de defesa do Consumidor, não se pode garantir que serão cumpridas as obrigações das construtoras. Por isso, é importante pesquisar o histórico da construtora e da incorporadora, notando a diferença entre elas.
A incorporadora é responsável por articular os negócios que envolvem o projeto, como a efetivação das vendas, negociações, formalização de registros e documentos. Já a construtora é aquela que executa a obra nos moldes projetados, podendo uma mesma empresa exercer as duas atividades. O mais importante é conhecer o histórico dos prestadores de serviço: a opinião e satisfação dos clientes anteriores; a qualidade das obras já entregues; as condições financeiras das instituições e a idoneidade delas junto ao mercado. Tais condutas são fundamentais para evitar problemas.
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É fundamental analisar minunciosamente o contrato e, se possível, chamar um profissional para ajudar neste momento. Algumas situações devem estar claras no contrato para que sejam observados os direitos do comprador, da incorporadora e da construtora, como o prazo máximo para entrega da obra, incluindo a tolerância de atraso; todas as consequências em caso de desistência do comprador; multas e penalidades para descumprimento de cláusulas; prazo para troca de materiais de má qualidade ou conserto de defeitos e solução expressa contra questões estruturais de segurança. Tais informações devem estar expressas no contrato e, caso o consumidor não se sinta seguro para efetuar a compra mesmo depois de buscar uma solução junto à construtora, não tendo uma resposta satisfatória ou modificação do contrato é melhor não finalizar o negócio.
*O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.
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Faltou explicar o ponto fundamental que é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O incauto compra o imóvel na planta e na hora da entrega vai ver que não consegue financiar porque precisa pagar praticamente o preço "cheio" imóvel.