Quem nunca pensou em como sair do aluguel e comprar a casa própria? A ideia de ser dono do imóvel oferece a vantagem de poder fazer grandes reformas e deixar o ambiente com o estilo e gosto do proprietário.
E esse é o desejo de 18% dos locatários brasileiros, o equivalente a 13,3 milhões de pessoas, de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) de 2019, sendo a maioria nas regiões sudeste, com 20,8%, e centro-oeste, com 23%.
Mesmo para interessados em adquirir o imóvel próprio à vista, é necessário um preparo prévio para gastos futuros com reparos e mudança, mas para quem precisa financiar, o planejamento precisa ser ainda maior.
Para Eduardo Muszkat, fundador da Kzas Krédito e head de crédito para incorporadoras, quando o cliente pensa ‘chegou a hora de sair do aluguel e comprar a casa própria’, é sim, um grande passo e não é simples.
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Sair do aluguel e comprar a casa própria, não é apenas uma troca de dívidas: muitas vezes, um financiamento pode ser quase o dobro do valor gasto pelo locador. “Se considerarmos que o comprador vai adquirir um imóvel no mesmo valor que paga aluguel, 500 mil reais, para financiar, ele já precisa de no mínimo 100 mil reais para entrada – referente a 20% do valor do imóvel para financiamento”, diz.
Um apartamento que custa 500 mil reais tem um custo médio para locação em torno de 0,5% praticado pelo mercado, ou seja, 2.500,00 reais. Se pensarmos neste mesmo apartamento para compra, o interessado vai precisar de uma entrada de 20% – R$100.000,00 – e financiar os 400 mil restantes.
Se o financiamento for de 360 meses e considerando uma taxa de 0,9% ao mês sobre os quatrocentos mil reais, será pago na primeira parcela R$3.600,00 reais de juros + R$1.111,00 mensalmente dentro do plano de amortização.
No total, o valor pago na primeira parcela do financiamento será de R$4.611,00 contra 2.500,00 reais pago no aluguel.
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“Existe a diferença, o locatário paga o aluguel e perde esse valor. No financiamento, o comprador paga um pouco menos que o dobro do aluguel, mas é uma poupança forçada, não é um gasto que não volta, é um investimento”, explica Eduardo.
Caso o interessado queira saber como comprar uma casa, queira pagar um valor de financiamento próximo do custo para sair do aluguel e comprar a casa própria, o ideal será buscar algo mais barato, avaliado em quase metade do valor da casa ou apartamento atual.
A estratégia pode ser morar em um imóvel menor, mas que dá mais liberdade de fazer mudanças e reformas e possibilita a venda no futuro, para fazer o upgrade e sair do aluguel e comprar a casa própria ideal.
Uma dica importante do Eduardo para quem quer comprar o imóvel é reservar, em média, 10% do valor total para custos necessários. “Mudança, reforma do piso, pintura das paredes, parte de mobília (marcenaria). Se for na planta, geralmente se usa o material básico, piso frio, o aquecedor a gás, vidros da varanda, entre outros gastos.”
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Antes de cravar o que é melhor, é importante analisar o perfil da pessoa e o índice de mobilidade/permanência em um determinado local. Outro ponto é o momento de vida.
No caso dos mais jovens que acabaram de sair de casa e ainda não tem ideia de onde vão morar, para quem ainda não tem família e filhos, talvez a mobilidade seja mais importante nesse momento do que um grande investimento.
O aluguel pode ser o ideal, contando ainda que nessa fase pode haver instabilidade financeira no começo da vida somado ao custo-benefício.
Para Eduardo, “comprar uma casa é muito mais do que investir: é uma decisão muito importante”. Uma dica valiosa é alugar um imóvel na região onde pretende morar, para conhecer, saber como é residir naquele bairro e se realmente pretende se fixar ali, já que, em caso de arrependimento, vender o imóvel no curto prazo pode gerar estresse e perda de investimentos.
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Lembre-se de comprar um imóvel de uma incorporadora responsável e conhecida no mercado. Investigue o histórico de entregas e antigas construções feitas pela empresa. Ainda é possível fazer uma consulta no Reclame Aqui, se a instituição acumula alguma reclamação e se é confiável.
Os contratos geralmente são padrão, já que seguem a legislação vigente que regula os acordos assinados. Porém, é importante estar atento aos tipos de materiais usados nos acabamentos e verificar em quais condições o comprador vai receber o imóvel.
“Muitas incorporadoras vendem o m² pelo valor correto, mas com material de acabamento de baixa qualidade. O comprador não vê isso, por não ter paciência ou tempo de ler o memorial descritivo. É importante ter conhecimento do que será entregue para fazer comparação com outras opções de compra”, destaca Eduardo.
É importante ainda olhar para as áreas comuns, serviços e estrutura para ver se está dentro do que se espera.
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Questionado sobre imóvel usado e imóvel na planta, Eduardo diz que imóveis de lançamento de 2 anos e com previsão de entrega no próximo podem estar mais em conta, já que a taxa de juros está subindo e o custo da obra encarecendo.
“Às vezes, vale mais a pena comprar um imóvel usado e exigir uma reforma, que é uma caixinha de surpresas. Pode ser necessário acionar um arquiteto ou empreiteiro, porém, em termos de custo-benefício, o imóvel usado pode sair mais em conta no preço por metro quadrado”, explica.
Segundo o fundador da Kzas, investir em imóveis na planta é uma opção de investimento, além de contar com o potencial de locação: bairro, valorização da região, futuros projetos de infraestrutura pública e aumento da demanda.
“Históricamente, investir em imóveis residenciais ou comerciais é um bom negócio. Se analisarmos as curvas de valorização nas principais cidades do mundo comparado a outros investimentos, podemos dizer que o mercado imobiliário tem se equiparado a bons investimentos em renda fixa.”
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Vale reforçar que esse investimento precisa ser em uma região que ofereça qualidade de vida, caso contrário, o proprietário pode ter um prejuízo pela desvalorização do bem e dificuldade de negociação.
Outra dica é buscar oportunidades em bairros que estejam em ascensão, para que o investimento seja lucrativo no longo prazo: próximos a estações de metrô, com mobilidade e conexão com o lazer da cidade.
Porém, diferente de investimentos como poupança, imóveis não possuem liquidez: se o investidor precisar de dinheiro imediato, é mais difícil vender com pressa e isso reduz o valor de mercado. “Consórcio é alternativa. Embora não tenha juros, exige taxa de administração. Mas em termos de flexibilidade, agilidade e custo-benefício eu prefiro o financiamento”, afirma o profissional.