Imagine um casal de profissionais em São Paulo. Ela, analista de marketing, 28 anos, ganha R$ 6 mil por mês. Ele, analista contábil, 27 anos, recebe R$ 5,5 mil. Juntos, têm renda de R$ 11.500, acima da média nacional, abaixo do sonho.
Querem comprar um apartamento. Mas o financiamento, com a Selic a 14,75% ao ano, compromete mais do que o orçamento suporta. E o orçamento, aliás, já está no limite: parcelas de cartão, financiamento do carro, plano de saúde. A conta não fecha. O casal, então, aluga.
Esse retrato não é ficção. É o perfil tipo identificado pela Greystar, maior gestora de imóveis para renda no mundo, com mais de 300 bilhões de dólares sob gestão – a partir da leitura do comportamento habitacional da classe média paulistana – um público historicamente mal atendido por soluções de moradia profissionalizada. E é também o retrato de um Brasil que, silenciosamente, está reescrevendo a relação com a moradia.
O Brasil de 2026 apresenta um quadro de endividamento familiar que não encontra paralelo recente. Segundo a FGV, cerca de 80% das famílias estão endividadas, 29% têm contas em atraso e entre 12% e 13% declararam não ter condições de honrar suas dívidas. O endividamento total das famílias — excluindo crédito habitacional — atingiu 31,2% da renda disponível, a apenas 0,32 ponto percentual do teto histórico absoluto.
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No crédito imobiliário, o cenário é igualmente tenso. Com a Selic no maior patamar em quase duas décadas, os juros do financiamento habitacional nos bancos privados oscilam entre 11,6% e 12,7% ao ano, fora do alcance de quem já tem o orçamento comprometido. O resultado é previsível: quem precisaria comprar está alugando. E quem está alugando, muitas vezes, está atrasando o pagamento do aluguel.
A inadimplência locatícia fechou 2025 com média de 3,50%, levemente acima de 2024, segundo o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica. A pressão sobre o orçamento das famílias — com preços elevados, juros altos e renda real ainda insuficiente — se reflete tanto na incapacidade de comprar quanto na dificuldade de pagar o aluguel em dia.
Em resposta a essa lacuna, o governo federal promoveu, em menos de um ano, uma das maiores reformulações do Minha Casa, Minha Vida desde sua criação. A trajetória é reveladora: em abril de 2025, o programa ainda limitava o atendimento a famílias com renda de até R$ 8 mil. Em maio, a Faixa 4 foi criada, elevando esse teto para R$ 12 mil. Em abril de 2026, novo reajuste: renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil passam a ser contemplados.
O ministério das Cidades, Antonio Vladimir Moura Lima, que assumiu o cargo em 2 de abril de 2026, nomeou a distorção que o programa vinha ignorando: havia financiamento subsidiado para as faixas mais baixas e crédito privado para as mais altas, mas a classe média estava numa terra de ninguém, sem acesso a recursos suficientes para realizar o sonho da casa própria. O governo estima que as mudanças recentes devem beneficiar ao menos 87,5 mil famílias brasileiras.
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Na prática, porém, a ampliação do teto encontra um obstáculo concreto nas grandes cidades: o preço do metro quadrado. Para que uma família da Faixa 4 adquira um apartamento de 42 m² — metragem mínima considerada funcional — dentro do novo limite de R$ 600 mil, o preço máximo por metro quadrado seria de aproximadamente R$ 14.300/m². Esse valor já está abaixo do praticado em boa parte dos bairros com maior volume de transações em São Paulo.
Segundo levantamento da Loft publicado em agosto de 2025, até em bairros mais acessíveis, como Sacomã, Pirituba e Penha, a renda mínima exigida para aprovação de financiamento oscila entre R$ 10 mil e R$ 12 mil mensais, já no limite da Faixa 4. Bairros como Ipiranga, Vila Sônia e Moóca exigem renda entre R$ 20 mil e R$ 22 mil. Em outras palavras: o programa chegou à classe média, mas o mercado de São Paulo esticou ainda mais a corda.
A questão que fica no ar: a ampliação do MCMV resolve o problema ou apenas ameniza o sintoma? Mesmo com juros subsidiados e prazos de até 420 meses, o comprometimento de renda para quem já está endividado pode tornar o financiamento inviável na prática. O programa expande o acesso ao crédito, mas não resolve a capacidade de pagamento, nem o preço do metro quadrado nas capitais.
Enquanto o governo costura saídas pelo lado do crédito, o mercado já se reorganizou pelo lado da locação. A PNAD Contínua 2025, divulgada pelo IBGE em abril de 2026, confirma a dimensão da mudança: os domicílios alugados no Brasil saltaram de 18,4% em 2016 para 23,8% em 2025, crescimento de 5,4 pontos percentuais em menos de uma década. Em números absolutos, foram 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, aumento de 54,1% sobre 2016. Ao mesmo tempo, os domicílios próprios já quitados caíram para 60,2%, uma redução de 6,6 pontos percentuais no mesmo período. O crescimento é estrutural, não conjuntural.
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Há um recorte nesse cenário que merece atenção especial. A mesma pesquisa mostra que 19,7% dos domicílios brasileiros são unipessoais, alta de 7,5 pontos percentuais desde 2012, o equivalente a 8,2 milhões de novos domicílios de pessoa só. Entre esses, as mulheres representam 45,1% das pessoas que moram sozinhas.
O perfil etário revela algo importante: enquanto os homens que vivem sozinhos se concentram na faixa dos 30 a 59 anos (56,6%), entre as mulheres, 56,5% têm 60 anos ou mais: um fenômeno ligado ao envelhecimento populacional, à maior longevidade feminina e à viuvez. O Sudeste é a região com maior concentração de domicílios unipessoais (20,9%). Essa mulher — autônoma, urbana, muitas vezes responsável única pelo próprio lar — é um público crescente e ainda pouco endereçado pelo mercado de locação profissional.
E no estado de São Paulo, cerca de 40% da população de renda média e alta manifesta interesse em alugar, mesmo tendo condições de comprar.
Essa mudança de comportamento já tem nome e endereço no mercado: o multifamily, modelo em que edifícios inteiros são desenvolvidos e geridos exclusivamente para locação, de forma profissional, com contratos mais flexíveis, sem fiador, sem seguro-fiança, e com uma gama de serviços incorporados ao aluguel. No Brasil, o modelo representa ainda menos de 1% do mercado de locação. Nos Estados Unidos, representa 47% do mercado de locação residencial, chegando a 70% na cidade de Nova York.
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O tamanho da oportunidade que temos no Brasil é enorme, porque está no início de uma transformação estrutural de locação residencial. O multifamily não responde somente por uma demanda de aluguel temporária, mas por uma locação mais flexível, profissionalizada e que vem evoluindo assim como aconteceu nos mercados mais maduros. — Vitor Costa, Country Manager da Greystar Brasil
A Greystar chegou ao Brasil em 2020 e investiu seus primeiros anos no segmento de alta renda, com o portfólio Ayra by Greystar: seis prédios em bairros nobres de São Paulo, com aporte de R$ 1,7 bilhão em parceria com o fundo de pensão canadense CPP e as incorporadoras brasileiras Cyrela e SKR. Agora, o próximo passo é diferente: a empresa mira a classe média, em regiões como Centro, Barra Funda e Zona Norte da capital paulista.
Para entender o público desse novo produto, a Greystar delineou um perfil hipotético preciso — exatamente o casal do começo desta coluna. Com renda conjunta de R$ 11.500, eles poderiam destinar cerca de R$ 4 mil ao aluguel (entre 30% e 35% da renda familiar), desde que o imóvel ofereça boa localização, proximidade ao transporte público e serviços integrados.
“Para uma parcela crescente da classe média, a discussão deixou de ser comprar ou alugar, e passou a ser ter acesso a melhor moradia com mais eficiência financeira, ou seja, morar bem e perto do trabalho. O aluguel, quando bem estruturado, deixa de ser plano B e passa a ser escolha racional quando oferece previsibilidade, serviços e qualidade.” — Vitor Costa, Country Manager da Greystar Brasil
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Um dado que corrobora essa leitura:40% dos moradores na carteira de inquilinos da Greystar são mulheres. A presença feminina entre os locatários profissionais não é coincidência: ela reflete o perfil da mulher que mora e decide sozinha nas grandes capitais.
O setor multifamily brasileiro já contabiliza mais de 12.300 unidades em operação, com crescimento projetado de quase 30% para 2026. Os principais players — Brookfield, Vila 11, JFL e Greystar — competem por um mercado que tem potencial para se expandir significativamente à medida que o custo do crédito pressiona a compra e a demanda por locação profissionalizada cresce.
Por décadas, o imaginário brasileiro construiu a casa própria como símbolo de estabilidade, conquista e chegada. A geração que cresceu ouvindo que “aluguel é dinheiro jogado fora” está agora diante de um mercado que reescreveu as regras: comprar ficou mais caro, o crédito ficou mais escasso, e morar bem passou a exigir uma equação diferente.
O Minha Casa, Minha Vida avança para cobrir a lacuna de quem ainda quer — e pode — comprar. O mercado profissional de locação avança para atender quem vai, por escolha ou necessidade, alugar. Entre um e outro, emerge uma classe média que não falhou no sonho: ela simplesmente encontrou um mercado que demorou para reconhecê-la.
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Comprar pode ter deixado de ser o único caminho. Mas morar bem continua sendo o direito.