Crédito: John McAdorey/AdobeStock
O mercado imobiliário observa o início de 2025 com apreensão. A Taxa Selic em 12,25%, com sinalização de alta, somada à pressão inflacionária impulsionada por um dólar forte (acima de R$6,18 no fechamento de 2024) e incertezas sobre a política fiscal, desenha um cenário macroeconômico desafiador para o setor.
Tudo indica que, enquanto não houver uma sinalização clara pelo governo de uma política fiscal responsável que controle o crescimento da dívida pública, o Banco Central continuará sem margem para reduzir os juros.
O consenso dos especialistas é que 2025 será marcado por juros altos, um fator que impacta diretamente o mercado imobiliário, especialmente em um momento em que o juro real brasileiro está entre os mais elevados do mundo. Em Janeiro, por exemplo, o Tesouro negociava o título IPCA+ 2029 a impressionantes 7,82% mais IPCA, elevando significativamente o custo de capital dos investidores.
O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), que reflete o desempenho dos 100 maiores fundos imobiliários listados na bolsa, registrou queda de -5,89% em 2024, sinalizando as dificuldades enfrentadas pelo setor no atual ambiente de juros elevados.
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Além disso, um ambiente de alta da Selic também afeta as carteiras de crédito, gerando possíveis impactos na saúde financeira das empresas do setor. No mercado imobiliário, isso pode se traduzir em aumento da sinistralidade tanto nas carteiras de crédito das construtoras e dos bancos quanto nos portfólios de aluguéis gerenciados por imobiliárias, exigindo maior rigor no gerenciamento de riscos.
Apesar do cenário desafiador, nem todos os segmentos do mercado imobiliário são afetados de forma homogênea.
Na venda de imóveis, aqueles enquadrados em modalidades como o Minha Casa Minha Vida (MCMV) e financiamentos vinculados ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou ao limite máximo do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), devem se manter relativamente competitivos apesar de restrições de acesso ao crédito anunciadas pela Caixa em dezembro.
Por outro lado, a venda de imóveis em dinheiro ou que dependem de linha de crédito tradicional deverão ser afetadas uma vez que o custo de capital dos compradores será elevado e muitos ficarão de fora do mercado.
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Consequentemente, a demanda por aluguéis, que já apresentava uma tendência de crescimento de longo prazo, deverá se acelerar ainda mais em 2025. O número de domicílios alugados no Brasil cresceu, em média, 5% ao ano nos últimos 12 anos, um ritmo muito superior ao crescimento populacional.
Essa tendência reflete mudanças no perfil de consumo e deve se intensificar, especialmente em um cenário de juros elevados, que dificulta o acesso ao crédito para compra de imóveis.
Existe espaço para o otimismo? Certamente! Apesar de ser mais fácil navegar águas calmas e com ventos a favor, períodos turbulentos criam oportunidades para empresas e investidores que compreendem os ciclos do mercado imobiliário e sabem se posicionar para o longo prazo.
Momentos desafiadores, como devemos presenciar em 2025, favorecem negócios estáveis, com boa gestão de custos, baixa alavancagem, carteiras de crédito saudáveis e marcas consolidadas.
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Como sempre, após a tempestade vem a bonança. E os anos imediatamente posteriores a períodos turbulentos são historicamente os mais promissores para aqueles que mantêm uma visão estratégica e de longo prazo e sabem navegar os ciclos do mercado imobiliário.