[Opinião] A Armadilha fiscal das permutas financeiras

O atual cenário tributário brasileiro exige vigilância redobrada das empresas e empresários do mercado imobiliário. Com a publicação da Solução de Consulta COSIT n.º 89/2025, instaurou-se um novo entendimento fiscal que impacta diretamente a prática das chamadas permutas financeiras.

Nessas operações, o proprietário do terreno não recebe valor à vista, mas participa do empreendimento imobiliário, obtendo percentuais mensais vinculados ao resultado das vendas realizadas pela incorporadora. Em outras palavras, assume os riscos do negócio, vinculando-se ao êxito da incorporação e atuando como parceiro econômico.

A Receita Federal, entretanto, ao analisar a substância dos atos jurídicos, tem entendido que tais operações configuram alienação de imóvel, sujeitando o proprietário do terreno à tributação pelo ganho de capital. Isso significa que o contribuinte deverá apurar mensalmente seus ganhos, aplicando alíquotas que podem chegar a 22,5 %, ainda que não receba valores fixos e esteja exposto a todos os riscos inerentes à atividade empresarial.

Enquanto isso, a incorporadora, na condição de operadora formal do projeto, continua beneficiada pelo Regime Especial de Tributação, que lhe garante uma carga unificada muito inferior. Essa assimetria gera um desequilíbrio evidente: o verdadeiro parceiro do empreendimento, que arrisca seu patrimônio ao ceder o terreno, é tributado de forma mais severa que a própria empresa responsável pela incorporação.

A crítica que se impõe é clara. O proprietário de terreno que participa de permuta financeira não deve ser tratado como simples alienante de imóvel, mas sim como co-incorporador. Ele integra o negócio, assume riscos e aguarda retorno futuro, em nada se assemelhando a uma operação de compra e venda convencional. Negar essa natureza empresarial é ignorar a realidade econômica da operação.

Diante desse quadro, torna-se indispensável que empresários analisem com cautela seus contratos de permuta, prevendo cláusulas que reconheçam a essência societária da operação e resguardem direitos. O caminho natural que se apresenta, caso prevaleça a interpretação restritiva da Receita, será a judicialização, a fim de que o Poder Judiciário reconheça o caráter empresarial da permuta financeira.

O Estado, ao invés de sufocar iniciativas que fomentam o crescimento urbano, deveria reconhecer e estimular tais práticas. Tributar de forma desproporcional quem aporta seu patrimônio em parceria com incorporadoras não apenas fere o sistema constitucional tributário, como compromete a segurança jurídica e desencoraja investimentos futuros.