Crédito: Pedro/AdobeStock
A Prefeitura de São Paulo protocolou, em maio de 2025, o prospecto da nova oferta de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL) na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A emissão, que pode arrecadar até R$ 3,84 bilhões com a venda de 218,5 mil títulos, não é apenas um marco financeiro — é também um sinal claro de que nos aproximamos do fim de um importante ciclo regulatório no urbanismo paulistano.
Criada em 1995 e reestruturada em 2004, a OUCFL é uma das mais emblemáticas ferramentas de transformação urbana de São Paulo. Permitiu o adensamento planejado de regiões estratégicas, viabilizando melhorias viárias, requalificação de espaços públicos e novos empreendimentos. Seus efeitos ultrapassam a própria avenida que lhe dá nome.
Os recursos arrecadados foram destinados a intervenções relevantes: os túneis Fernando Vieira de Mello e Max Feffer, a reconversão do Largo da Batata, a ciclovia CEAGESP–Parque Ibirapuera e mais de 1.200 unidades habitacionais no Real Parque. Em 2015, a Av. Santo Amaro também foi incluída no programa e passou por requalificação.
Com a aprovação da Lei Municipal nº 18.175, em 2024, a operação entrou em nova fase: perímetro ampliado, novo marco regulatório e redirecionamento de recursos. Agora, ao menos 35% dos valores arrecadados devem ser destinados à habitação de interesse social e à urbanização de assentamentos precários.
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O estoque anterior de potencial construtivo já estava praticamente esgotado. A nova lei instituiu mais 250 mil m² de estoque, distribuído entre os setores Pinheiros, Faria Lima, Hélio Pelegrino e Olimpíadas — reabrindo possibilidades para o mercado num momento de escassez de terrenos e alta demanda por empreendimentos de padrão elevado.
Com o Decreto nº 64.112, publicado em março de 2025, o ambiente regulatório se completou. Agora, com o prospecto protocolado na CVM e o Banco do Brasil como coordenador da oferta, o setor imobiliário aguarda a definição da data do leilão — prevista para o segundo semestre.
No último leilão, realizado em 2021, a Prefeitura arrecadou R$ 1,64 bilhão com CEPACs vendidos a R$ 17.601, mesmo valor mínimo estabelecido para esta nova rodada. O sucesso demonstrou o apetite do mercado e o valor estratégico da região. Agora, o cenário se repete, com escopo maior e novas diretrizes.
A dúvida natural ressurge: por que comprar CEPACs, se a outorga onerosa ordinária pode ser mais barata? A resposta envolve tempo, risco e oportunidade. Hoje, a única forma de acessar potencial adicional na área da OUCFL é por meio dos CEPACs. Para quem deseja empreender no curto prazo, essa é a alternativa viável.
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A aplicação do regime ordinário só será permitida após o consumo de 95% do estoque. Inicia-se então um período de transição de cinco anos, durante o qual os empreendedores poderão optar pelos parâmetros vigentes à época do protocolo. Mas não há garantias sobre o conteúdo da legislação futura — o que torna arriscado adiar projetos.
A nova legislação também sinaliza o encerramento da OUCFL. Uma vez consumido o estoque e concluídas as intervenções previstas, a SP Urbanismo emitirá a declaração formal de encerramento. A operação deixará de existir, e as novas construções deverão seguir integralmente a legislação ordinária.
Mais do que uma oportunidade de investimento, o novo leilão representa um ponto de inflexão regulatória. Incorporadores que buscam previsibilidade e parâmetros mais favoráveis devem observar este momento com atenção. É uma das últimas chances de operar sob o regime urbanístico da OUCFL — em uma das regiões de maior atratividade econômica da cidade.