Colegiado entende que o condomínio não pode impedir que os locatários de curta temporada utilizem a piscina/ Foto: iStock
É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Foi assim que a 27ª câmara de Direito Privado do Tribunal de Justica de São Paulo (TJ-SP) reformou no dia 25 de novembro a sentença e entendeu que um condomínio de Bertioga, litoral paulista, não pode impedir que os locatários de curta temporada utilizem áreas comuns como churrasqueira e piscina. Esse assunto, responsável por gerar discussão nas Assembleias de quase a metade dos prédios da capital (47%), segundo levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), vem tirando o sono de muitos condôminos desde que os serviços como Airbnb ou HomeAway, que permitem que proprietários ponham facilmente seu apartamento para locação de temporada e faturem um dinheirinho extra, passaram a fazer sucesso pelas terras tupiniquis.
“Por vezes, as Assembleias decidiram proibir os inquilinos de temporada de frequentar as áreas de lazer, mas a Assembleia não pode ultrapassar os limites da lei. De acordo com os artigos 1.335 e 1.339, o direito do condômino das áreas comuns do condomínio são inseparáveis de sua propriedade, existindo assim, o direito do condômino de usar e fruir destas partes, respeitando assim, as regras de convivência do condomínio, que deverá ser estendia ao inquilino que alugar o imóvel, pois, o condômino proprietário responderá pelos atos do seu inquilino”, afirma a advogada especializada em condomínios Gabriele Gonzaga Bueno Garcia.
A advogada contou ainda que caso o condomínio não cumpra a lei, “o judiciário poderá impor penas de multa diária pelo descumprimento a ser aplicada a ele, bem como o condômino e o inquilino prejudicado, poderão requerer judicialmente uma indenização pelo constrangimento causado além da restituição de eventual prejuízo”.
Segundo Gabriele, que teve acesso ao processo, os pedidos da proprietária para suspender os efeitos da assembleia que havia determinado a proibição foram considerados improcedentes em primeira instância. O juízo da 2ª vara judicial de Bertioga entendeu que “o direito de propriedade não é absoluto e irrestrito e deve ser modulado em conformidade aos interesses da coletividade”.
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A norma interna, de 2015, previa que “a reserva dos aparelhos do Condomínio é feita única e exclusivamente para os condôminos e seus familiares, não podendo ser feita para locatários temporários e a quem estiver inadimplente com as taxas condominiais”. A assembleia ainda delimitava os espaços que poderiam ser usados por locatários de temporada: “Aos locatários e aos amigos será permitido apenas a utilização da unidade e de uma vaga na garagem. Será vedado a utilização da piscina, sala de jogos, churrasqueira, cozinha e salão de refeições”. A autora, que aluga o apartamento pelo Airbnb, alega que teve de devolver o dinheiro da locação pelo menos dez vezes porque os locatários foram impedidos de usar a piscina. Embora tenha explicado que a locação não permite o uso de áreas comuns, alegou que preferiu devolver o dinheiro para evitar avaliações negativas na plataforma.
No recurso, por sua vez, a decisão foi revertida. No TJ, o desembargador Alfredo Attié, relator, considerou ilegal a proibição. “Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais.” O magistrado citou o artigo 1.339, caput do CC, segundo o qual “os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias”. “A locação por temporada possui caráter residencial, ainda que de uso temporário, distinguindo-se apenas em razão do seu prazo de duração, que não pode ultrapassar 90 dias.”
Para a advogada, o judiciário está respondendo contra o abuso das deliberações ocorridas em assembleias. “Precisamos impor limites nas decisões que contrariam a legislação evitando assim, abuso de poder. O condomínio não pode impor quem o condômino pode ou não colocar na sua residência, se este pode ou não alugar seu imóvel, ou se o seu inquilino pode ou não usar as áreas comuns etc. Hoje ocorre a distorção dos limites impostos pela lei. Por isso, sempre é necessário o aconselhamento de um advogado para saber se a decisão a ser definida por todos é ou não é contrária à legislação, evitando assim litígio no futuro”, conclui ela.
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Falta esclarecer se no uso da piscina, pode ser exigida exame médico dermatológico destes inquilinos visitantes e se for devido, quem deve pagar o exame para atestado médico.
muito bom.
LEI É PRA SER CUMPRIDA.
É o fim da picada: o bom pagador paga as contas dos inadimplentes. Esse Judiciário realmente está cada vez mais perdido.
Área comum não deve ser usada por locatários temporários, ainda mais quando essa locação é feita por aplicativos com contrato redigido entre as partes e o condomínio não faz parte do contrato. Sim todos tem direito a liberdade, mas quando vão usufruir de um bem comum dos moradores os quais não estão tendo benefícios remuneratórios pelo uso do espaço que lhes cabem. Um locatário de período não deve fazer uso porque a cada semana ou dia pode haver um novo locatário. A princípio todos vão querer locar apenas pelo uso das áreas, piscina, churrasqueira, etc. Digo, infraestrutura local apenas por um dia para fazer uso desses espaços. O Estado tem que parar de influir nas decisões privadas por meio do judiciário, cada qual sabe fazer uso e determinar o uso de seu espaço condominial. Ex; não é justo alguém locar por um dia apenas para fazer uso do salão e uma festa e ir embora como se tivesse locado um salão apenas, assim, tira o direito do condômino fazer uso neste dia. É como eu fazer uma reserva de aluguel para daqui dois meses e pedir para o locatário deixar a churrasqueira e o salão reservado para a hospedagem fazer uso, tirando o direito do morador marcar na data distinta. Assim não dá, essas encrencas é bom apenas para advogados que gostam de ganhar dinheiro não defendendo o direito, mas sim, a seu meio de vida e onde ganhar dinheiro. Creio que muitos condomínios principalmente de alto padrão não aceitam esses aluguéis por diárias, já que são constituídos de moradores com alto nível de instrução, onde se tem muito advogado advogando em causa própria ou defesa de seu patrimônio.