Sublocação de imóvel: saiba o que é e quem pode fazer

A sublocação se caracteriza quando um imóvel alugado pelo locatário é ocupado por outra pessoa, que passa a pagar parte ou totalidade dos encargos da moradia. Essa prática geralmente acontece quando quem está alugando o imóvel não o utilizará por razões diversas, mas, ainda assim, não quer romper contrato.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que dispõe sobre locações dos imóveis, autoriza a sublocação desde que o locador seja antes expressamente favorável. Os contratos de locação usualmente contam com alguma cláusula específica sobre sublocação. Caso não haja e o locatário deseje sublocar o imóvel, ele deverá notificar o locador, que terá prazo de 30 dias para se manifestar.

Essa autorização deve ser escrita e poderá ser contemplada em um termo aditivo ao acordo, com cláusula expressa nesse sentido, conforme exige a lei. No caso de concordância, o locatário, que passa a ser denominado sublocador, transfere para um terceiro, o sublocatário, os seus direitos e deveres sobre o imóvel.

Se não houver resposta dentro do prazo, entende-se o não consentimento. A advogada Josiane Mafra, especializada no mercado imobiliário, alerta:
“O sublocatário precisa se atentar ao fato da existência ou não da aprovação do locador, afinal, a não observância dessa obrigação implica a nulidade do contrato de sublocação, resultando, inclusive, em causa de rescisão do contrato de locação original, o que atingiria, de qualquer modo, a própria sublocação não autorizada” . O proprietário poderá ainda mover uma ação de despejo nesse caso.

Regras

A Lei do Inquilinato prevê algumas normas. O primeiro ponto em que se atentar é que o contrato de sublocação é de natureza acessória e segue as mesmas premissas do contrato de locação. Assim, no momento de rescisão do acordo, a sublocação também será finalizada. Caso isso ocorra antes do prazo acordado, o sublocatário tem direito de indenização contra o sublocador.

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A lei defende ainda que o aluguel da sublocação não pode exceder o da locação, salvo se o imóvel for de habitações multifamiliares, ou seja, de habitação coletiva. Neste segundo caso, o total dos aluguéis das sublocações não poderá ser superior ao dobro do valor da locação original. Outra regra é respeitar o uso original do imóvel: se a propriedade for alugada para uso residencial, a sublocação deverá seguir o mesmo uso.

O sublocatário tem o dever de preservar o imóvel e devolvê-lo ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Para comprovar as condições do local antes e depois da sublocação, é fundamental a realização de vistorias, que deverão ser anexadas ao contrato de sublocação e, posteriormente, ao de rescisão. Em caso de inadimplência do locatário, o sublocatário passa a pagar diretamente para o locador os aluguéis devidos.

Contrato

O contrato deve explicitar qual é o objeto contratual (se apenas um cômodo ou o imóvel todo), o valor do aluguel a ser pago pelo sublocatário, a duração da sublocação (respeitando o período da locação) e os direitos e deveres de cada uma das partes, por exemplo, a responsabilidade pelo pagamento de tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e taxa de incêndio.

Assim como no contrato de locação, na sublocação também pode ser exigida alguma das modalidades de garantia: caução, fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Apenas sublocador e sublocatário devem assinar o contrato de sublocação, bem como o fiador, quando aplicável. “Um contrato de sublocação pode e deve seguir os mesmos cuidados que o de locação” , ressalta a advogada.